Vilnius. Mažų valstybinės žemės sklypų pardavimas juda ne visai taip, kaip tikėtasi. Žemdirbiai tvirtina, kad koją kiša sklypų kaina ir jų vertinimas – anot jų, kai kur vidutinė 1 ha kaina gali siekti ir 12 tūkst. eurų.

Pasak Lietuvos ūkininkų sąjungos (LŪS) Joniškio r. skyriaus vadovo Juliaus Vaitekūno, perkant iš valstybės mažus žemės ūkio paskirties sklypus žemė yra pervertinama.

Kad kliūčių šioje srityje yra, teigia ir LŪS vicepirmininkas Gedas Špakauskas. Anot žemdirbių, problema kyla, nes, pavyzdžiui, imant paskolą iš banko, yra paranku, kai turtas įvertinamas didesne suma. Vis dėlto, panašu, kad šįkart tai atsisuka prieš pačius ūkininkus.

„Dabar turto vertintojai, kaip suprantu, labai susipaprastina – pasiima, tarkime, paskutinių trijų metų vertinimus ir mato, kad buvo 10 tūkst. Eur. Dar kokį skelbimą pasižiūri, kažkas gal parduoda už 10 tūkst. Eur ir įvertina 10 tūkst. Eur. Nebesvarbu, kad tas gabaliukas yra 0,5 ha ar 20 a ir dar kažkur įsiterpęs – vertindami tą žemę jie į tai neatsižvelgia“, – portalui manoūkis.lt pasakojo J. Vaitekūnas.

Jo teigimu, yra konkretus kelių šimtų arų sklypas, kurio 1 ha galiausiai kainavo beveik 12 tūkst. Eur. J. Vaitekūnas skaičiavo, kad dar reikėtų įvertinti ir tai, kad, jei toks sklypas anksčiau buvo išsinuomotas ilgalaike nuoma, tai ūkininkui kainavo ir sklypo projektavimas. Vėliau, nusprendus pirkti, sklypo vertinimo kaštai irgi atitenka pirkėjui, ir galiausiai, kaip numatyta teisės aktuose, vertė padidinama 25 proc.

„Reikia peržiūrėti šią tvarką, nes nelogiška, kad tų įsiterpusių mažų gabaliukų 1 ha siektų 12 tūkst. Eur (...) Čia juk nėra 10 ar 15 ha žemės gabalas, už kurį galima prašyti tikrai geros kainos, kurį patogu dirbti.

Mes visus tuos kampus surinkome, kurie buvo apleisti, neprižiūrimi, kažkur įsiterpę ir dabar išeina taip, kad tas gabaliukas kainuoja kelis kartus daugiau nei kažkada pirktas sklypas“, – kalbėjo J. Vaitekūnas.

Siūlo vadovautis masiniu vertinimu

Pasak G. Špakausko, problemų kyla ne tik Joniškio krašte – su netikėtai ūgtelėjusiomis kainomis susiduria ir kitų rajonų žemdirbiai.

„Ir Pakruojis, ir Ignalina – visa Lietuva. Dar įdomesnė situacija, kai kalbame apie vietoves su gamtinėmis kliūtimis arba nederlingą žemę – ten kainos išsipučia dar labiau. Nes tokiose vietovėse sandorių nėra daug, o kurie būna, galbūt, tokie principiniai, kai žmonėms labai reikia sklypo ir panašiai. Bet tai neatspindi tikrosios rinkos vertės ir tada nuo masinio vertinimo kaina skiriasi dar labiau“, – portalui manoūkis.lt komentavo G. Špakauskas.

Anot jo, kyla klausimų, kodėl buvo nuspręsta nesivadovauti masiniu vertinimu nustatant tokių mažų sklypų kainas, o rinktis atskirų sklypų vertinimą.

„Labai keista, kad niekas nežiūri į tą masinį vertinimą. Juk pagal jį mes mokame žemės mokestį, tai jis, matyt, yra teisingas. Tai tiesiog jį paimkime, pridėkime 25 proc. ir bus ta kaina“, – apie tai, kad kai kuriais atvejais, vadovaujantis turto vertintojų įvertinimu galutinė kaina išsipučia kone 40 proc. kalbėjo LŪS vicepirmininkas.

J. Vaitekūno ir G. Špakausko nuomone, vadovavimasis masiniu vertinimu leistų ir ūkininkams racionaliai įsivertinti sandorių galimybę, nes dabar procesus tenka pradėti nė nežinant, kiek tas sklypelis kainuos. Tik užsakius vertinimą ir susimokėjus vertintojui paaiškėja galutinė suma, kuri kartais gali būti tokia, kad žemdirbys galbūt nė negalvotų apie pirkimą.

NŽT: vidutinė vertė beveik 7,5 tūkst. eurų

Nacionalinė žemės tarnyba pabrėžia, kad vidutinė 1 ha pardavimo kaina nuolat kinta, nes tai yra dinaminis procesas. Praėjusios savaitės pabaigoje buvo parduoti 32 valstybinės žemės ūkio paskirties sklypai (27 Radviliškio r., 2 Šalčininkų r., 2 Marijampolės r. ir 1 Kalvarijos r.). Bendras parduotas plotas siekia 22,30 ha, o vidutinė 1 ha pardavimo kaina buvo 7 493 eurai.

Trečiadienį Seimo Aplinkos apsaugos komitete NŽT atstovai teigė, kad iš pradžių vidutinė 1 ha kaina siekė apie 10 tūkst. Eur, tačiau vėliau pardavus keletą pigesnių sklypų ji nukrito iki minėtų 7,5 tūkst. Eur.

NŽT primena, kad be aukciono parduodamų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų kaina nustatoma pagal rinkos vertę, kuri apskaičiuojama atlikus individualųjį turto vertinimą ir vertę padidinus 25 proc. Jei individualaus vertinimo metu nustatyta rinkos vertė yra mažesnė nei vertė, nustatyta taikant masinį turto vertinimą, tuomet pardavimo kaina apskaičiuojama pagal masinio vertinimo būdu nustatytą vertę, ją taip pat padidinant 25 procentais.

„Praktikoje tai reiškia, kad NŽT, gavusi prašymą įsigyti žemės sklypą ir nustačiusi, kad jis gali būti parduodamas, tai yra tiek pirkėjas, tiek sklypas atitinka teisės aktuose nustatytus reikalavimus, pirmiausia patikrina sklypo vertę pagal masinį vertinimą. Tuo pat metu užsakomas ir individualusis sklypo vertinimas.

Individualųjį vertinimą užsako NŽT pagal sutartis, sudarytas Viešųjų pirkimų įstatymo nustatyta tvarka, su vertintojais, turinčiais teisę atlikti turto vertinimą. Šio vertinimo išlaidas apmoka pirkėjas. Pagal šiuo metu galiojančias žemės sklypų vertinimo sutartis vieno žemės sklypo individualusis vertinimas kainuoja apie 100 Eur“, – portalui manoūkis.lt pateiktame komentare teigia NŽT.

Kai konkretaus žemės sklypo vertė nustatyta masiniu ir individualiuoju vertinimu, pardavimo kainai nustatyti pasirenkama didesnė iš šių dviejų verčių ir ji padidinama 25 proc. Tai ir yra galutinė žemės sklypo pardavimo kaina.

Pasak NŽT, papildomų išlaidų gali būti, jeigu pageidaujama įsigyti žemės ūkio paskirties žemės plotą, kuriame nesuformuotas sklypas. „Tokiu atveju būtina suprojektuoti sklypą rengiamame žemės reformos žemėtvarkos projekte (projektavimo darbų kaina apie 100 Eur) ir atlikti šio žemės sklypo kadastrinius matavimus (kaina apie 200-300 Eur). Visus šiuos darbus apmoka žemės įsigijimu suinteresuotas asmuo“, – teigiama NŽT komentare.

Tikėtasi didesnio aktyvumo

Ar sklypų parduodama tiek, kiek planuota? Trečiadienį Seimo Aplinkos apsaugos komitete aplinkos ministras Kastytis Žuromskas sakė, kad buvo tikėtasi didesnio sandorių masto.

„Daugelis ir aš asmeniškai galvojome, kad bus didesnis bumas, bet matome, kad taip nėra“, – sakė K. Žuromskas. Anot jo, bus daugiau dėmesio skiriama komunikacijai ir reklamai, kad pajamų iš tokių sklypų pardavimo būtų daugiau. Dabar valstybė gavo 0,78 mln. Eur, o įgyvendinus visus prašymus biudžetas pasipildytų dar 24 mln. Eur. Daugiausia domimasi sklypais Šiaulių, Šilutės, Vilkaviškio, Šakių ir Kėdainių rajonuose.

Iki šiol gauta 4,4 tūkst. prašymų įsigyti tokią žemę, iš kurių 2,64 tūkst. nagrinėjami, o 1,72 tūkst. – atmesti, rodo Komitete pristatyti NŽT duomenys. NŽT Žemės tvarkymo ir administravimo veiklos koordinavimo skyriaus vedėjos Gabrielės Valentaitės teigimu, dažniausiai prašymai atmetami, nes sklypai patenka į urbanizuotas teritorijas.