Žemės ūkio paskirties žemės susiskaidymas didelis ne vien Lietuvoje, bet ir Vidurio Europoje. Tai trukdo kurtis privatiems prekiniams ūkiams, ūkininkauti stambesniuose žemės sklypų masyvuose. Kaip teritorijų planavimo dokumentai padėtų optimizuoti stambių ūkių žemės valdas?

Vykdant reformas nuo 1989 m. šalyje susikūrė apie 152 tūkst. fizinių ir juridinių asmenų ūkių. Nekilnojamojo turto kadastre ir registre 2022 m. sausio 1 d. įregistruota 1 mln. 245,2 tūkst. privačios žemės ūkio paskirties žemės sklypų (be sodininkų bendrijų žemės), kurių bendras plotas – 3 mln. 486 tūkst. hektarų. Žemės reformos žemėtvarkos projektuose suformuotų ir teisiškai įregistruotų valstybinės žemės sklypų yra 112,4 tūkst., bendras jų plotas – 199,8 tūkst. hektarų. Didžiąją šio ploto dalį naudoja valstybės tiesiogines išmokas gaunantys žemės ūkio veiklos subjektai – ūkininkai ir žemės ūkio veikla užsiimantys juridiniai asmenys.

Formuojantis gamybiniams centrams ir ūkių žemės valdoms, tiek ūkių skaičius, tiek jų naudojamos žemės plotas palaipsniui kinta. Žemės ūkio duomenų centro duomenimis, 2012–2022 m. žemės ūkio naudmenas deklaravusių asmenų sumažėjo nuo 159 448 iki 118 740 (25,5 proc.), o deklaruotos žemės plotas padidėjo nuo 2 mln. 784,3 iki 2 mln. 900,1 tūkst. hektarų. Siekiant nustatyti, kokios galimybės reguliuoti ūkių plėtros procesą ir palaipsniui sudaryti racionalias ūkių žemės valdas, šiame straipsnyje analizuojamos stambiųjų ūkių žemės valdos optimizavimo galimybės naudojant teritorijų planavimo dokumentus.

Sklypų išsiskaidymas – vis dar opi problema

Pagal Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo pirmąją redakciją, racionalia ūkio žemės valda (žemėvalda) laikoma privačios nuosavybės teise vieno ūkio valdomas žemės plotas, kurio dydis ir atskirų teritorijos dalių išsidėstymas kelių bei ūkio centro atžvilgiu sudaro palankias sąlygas efektyviai ūkio veiklai plėtoti. Kituose teisės aktuose ūkio žemės valdos apibrėžimui priskirtos ūkio (žemės ūkio veiklos subjekto) naudojamos ir deklaruojamos žemės ūkio naudmenos. Vadinasi, žemės valdą sudaro tiek ūkio ar jo valdytojo nuosava žemė, tiek nuomos ar panaudos pagrindais šio ūkio naudojama valstybei ir kitiems žemės savininkams priklausanti žemė.

Remiantis 2009 m. atliktais respondentinių ūkininkų ūkių ekonominės veiklos tyrimais galima teigti, kad techniniu požiūriu efektyviausi yra stambūs ūkiai, valdantys daugiau kaip 100 hektarų. LSMC Ekonomikos ir kaimo vystymo instituto (buv. Lietuvos agrarinės ekonomikos instituto) mokslininkai nurodo, kad optimalus augalininkystės ūkio dydis yra apie 280 ha, mišraus – 200, gyvulininkystės – 125 hektarai.

Šiuo metu ūkininkų valdomi žemės sklypai suskaidyti ir fragmentuoti. Dalis didelių sklypų išsidėstę ne viename masyve, kartais viename ūkyje vidutinis atstumas iki ūkininko laukų gali būti gana didelis. Analogiškas problemas nagrinėję mokslininkai pabrėžia, kad Vidurio Europoje žemės ūkio paskirties žemės sklypų susiskaidymas irgi yra labai didelis, o tai kliudo kurtis privatiems prekiniams ūkiams. Be to, žemės sklypų fragmentacija neleidžia sudaryti stambesnių žemės sklypų masyvų. Žemės sklypų formos ir ploto pokyčiai lemia produkcijos išauginimo sąnaudas, o sklypų skaičius ir išsimėtymas daro įtaką produkcijos transportavimo kaštams, todėl siūloma šiuos parametrus optimizuoti.

Visa tai rodo, kad net ir ekonomiškai pagrįsto optimalaus dydžio ūkiai ne visada atitinka racionalaus žemės valdos išsidėstymo reikalavimus, todėl ūkių žemės valdų kompaktiškumą siūloma didinti rengiant ir įgyvendinant žemėtvarkos planavimo dokumentus.

Žemės konsolidacija – vienas dažniausiai naudojamų instrumentų žemės valdų racionalumui didinti ir sklypų fragmentacijai mažinti. Tačiau tai gana brangūs, valstybės lėšų reikalaujantys ir ilgai trunkantys projektai. Žemėtvarkos schemos galėtų sumažinti valstybės lėšų poreikį žemės konsolidacijai, padėtų vykdyti sporadinę žemės konsolidaciją, t. y. kai savininkai asmeninėmis lėšomis plečia savo valdų ribas ir stengiasi sumažinti esamų sklypų fragmentaciją.

Žemės valdų perspektyvinės ribos

Valstybės teisinio reguliavimo priemonėmis, turinčiomis įtakos ūkių žemės valdų formavimosi procesui, laikytini tokie teritorijų planavimo dokumentai, kurių sprendiniai skatina siekti ekonomiškai pagrįsto žemės naudojimo ir atitinka teisės aktuose nurodytas žemės racionalaus naudojimo kryptis. Bendroje planavimo sistemoje rengiami žemėtvarkos planavimo dokumentai – žemėtvarkos schemos ir kaimo plėtros žemėtvarkos projektai – priskiriami prie specialiųjų planų. Vienas iš svarbių žemėtvarkos schemose sprendžiamų klausimų – ūkių žemės valdų perspektyvinės ribos. Jos būtų nustatomos tik veiklos perspektyvą turintiems ūkiams, kartu išsiaiškinus žemės ūkio paskirties žemės geresnio naudojimo galimybes pertvarkant žemės sklypų priklausomybę savininkams ir naudotojams.

Žemėtvarkos schemose turėtų būti sprendžiamos tik stambių arba vidutinio dydžio ūkių žemės valdų ribos. Tai susiję su sparčiu smulkių ūkių skaičiaus mažėjimu, o neperspektyvių – nykimu. Perspektyvinėse ūkių ribose žemės savininkai galėtų lengviau perleisti nuosavybėn ar išnuomoti kitiems arčiau esantiems ūkiams nutolusius ir nekompaktiškus žemės sklypus. Teisinį pagrindą ūkių racionalių žemės valdų formavimui sudaro:

• Žemės įstatymo 38 straipsnis, nurodantis, kad vienu iš spręstinų žemėtvarkos schemos uždavinių yra ūkių perspektyvinių žemės valdų ribų nustatymas;
• Žemėtvarkos schemų rengimo taisyklės, nustatančios, kad rengiant žemėtvarkos schemas galima spręsti tik vieną iš Įstatyme nurodytų uždavinių. Pavyzdžiui, 2003–2009 m. laikotarpiu visiems šalies administraciniams rajonams parengtos Miškų išdėstymo žemėtvarkos schemos, 2007–2010 m. – Vietinės reikšmės viešųjų kelių tinklo išdėstymo žemėtvarkos schemos, nesprendžiant kitų temų uždavinių (gamtinio karkaso lokalizavimo, melioracijos sistemų statybų ir rekonstrukcijos poreikio, ūkių žemės valdų perspektyvinių ribų ir kt.);
• Žemės įstatymo 42 straipsnis, kuris nustato, kad žemėtvarkos schemų rengimą galima finansuoti iš valstybės ir savivaldybių biudžetų lėšų, jeigu šios schemos reikalingos Žemės ūkio, maisto ūkio ir kaimo plėtros įstatyme nustatytiems tikslams įgyvendinti.

Tik suformavus stabilias ir kompaktiškas perspektyvių ūkių žemės valdas, jose tikslinga rengti Žemės įstatyme numatytus kaimo plėtros žemėtvarkos projektus ūkio žemės valdai pertvarkyti. VDU ŽŪA Žemėtvarkos ir geomatikos katedros atliktuose tyrimuose teigiama, kad prioritetas rengti kaimo plėtros žemėtvarkos projektus ūkio žemės valdai pertvarkyti teiktinas ūkiams, kurių žemės valdos kompaktiškos ir nėra nuo pagrindinio laukų masyvo nutolusių naudojamų tokių žemės sklypų, kuriuos dėl ekonominio tikslingumo žemės savininkai gali perleisti nuosavybėn ar išnuomoti kitiems arčiau esantiems perspektyviems ūkiams.

Teisinis reglamentavimas

Priklausomai nuo dirbamos žemės laukų išsidėstymo ir teritorinių sąlygų žemės ūkio gamybai organizuoti, ūkių žemės valdas galima apibūdinti kaip išsklidusias, artimas kompaktiškoms ir kompaktiškas. Išsklidusias sudaro keli ar keliolika atskirų, tarpusavyje bendros ribos neturinčių laukų. Dėl tokios situacijos yra didesnis atstumas nuo ūkio sodybos iki laukų, ribotos galimybės našiam žemės ūkio technikos darbui, didesnės transporto ir žemės ūkio augalų auginimo išlaidos. Vis dėlto daugumos stambių ūkių žemėvaldos išsklidusios.

Siekiant sudaryti palankesnes sąlygas ūkiams padidinti nuosavos žemės plotus ir pagerinti ūkių žemės valdų kompaktiškumą, žemės įsigijimo žemės ūkio veiklos subjektų (fizinių ir juridinių asmenų) nuosavybėn sąlygas reglamentuoja Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymas. Jis suteikia pirmumo teisę įsigyti privačią žemę žemės ūkio veiklos subjektams, jeigu jie yra numatomų parduoti privačios žemės sklypų naudotojai arba jų nuosavos žemės sklypas ribojasi su numatomu parduoti žemės savininko sklypu. Tačiau tokia tvarka, kai ji taikoma ir nuo ūkio centro nutolusiems žemės sklypams, gali netgi pabloginti gamybos organizavimo sąlygas. Analizuotuose 15-oje Jonavos r. ūkių nustatyta net 90 šių ūkių naudojamos žemės laukų, nutolusių nuo sodybų 5–10 kilometrų. Jų plotas sudaro 1 731 ha – 34,6 proc. visos šių ūkių teritorijos.

Būtų nelogiška, kad netgi tose vietovėse, kurioms Žemės įstatymo nustatytu turiniu būtų parengtos žemėtvarkos schemos ir jose suformuotos ūkių žemės valdų perspektyvinės ribos, šiose ribose esantys privačios žemės sklypai būtų parduodami pirmumo teise ne tiems ūkiams, o kitiems asmenims. Tad siūloma teisės aktus tobulinti, papildant Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymą punktu, nustatančiu pirmumo teisę pirkti privačią žemę asmeniui, kuriam pagal parengtą žemėtvarkos schemą nustatytos žemės valdos perspektyvinės ribos, jeigu parduodamas privačios žemės sklypas yra šios ūkio žemės valdos perspektyvinėse ribose. Įstatymo pataisa leistų praktiškai panaudoti žemėtvarkos schemų sprendinius valstybės reguliuojamam procesui – žemei įsigyti, kai ji reikalinga ūkio veiklos stabilumui užtikrinti ir tolesnei ūkio gamybos plėtrai.

Tokiu atveju ūkių žemės valdų perspektyvinių ribų nustatymas rengiant žemėtvarkos schemas ir šių schemų sprendinių įgyvendinimas gali sudaryti palankesnes sąlygas racionaliam įvairaus dydžio ūkių žemės valdų išdėstymui ir jų kompaktiškumo padidinimui.

Ekonominis efektas

Išnagrinėtas teorinis atvejis, kaip gali būti formuojamos ūkių žemės valdų perspektyvinės ribos. Esamas ūkių žemės naudojimas nustatytas pagal žemės ūkio naudmenų ir pasėlių deklaravimo duomenis.

1 paveiksle pažymėti devynių ūkių naudojami žemės sklypai nuo šių ūkių centrų (ūkinių sodybų) yra nutolę tokiu atstumu: A ūkyje – 0,7 km, B – 0,9, C – 7–10, D – 2,4, E – 0,6, F – 6,5, G – 7,0, H – 7,9 ir I – 6,5 kilometro.

Nustatant ūkių žemės valdų perspektyvines ribas, siūlomi tokie projektiniai sprendiniai:

• sukeisti šių ūkių naudojamus žemės sklypus, jeigu jie išsidėsto arčiau kito ūkio sodybos;
• įtraukti į perspektyvines žemės valdų ribas kitų ūkių naudojamus, bet nuo jų ūkių sodybų nutolusius žemės sklypus;
• įtraukti į perspektyvines žemės valdų ribas laisvus, nedeklaruotus žemės sklypus, įsiterpusius tarp šių ūkių naudojamų laukų.

Taip pat 2 paveiksle išnagrinėtas teorinis atvejis, kaip gali būti formuojamos ūkių žemės valdų perspektyvinės ribos. Esamas ūkių žemės naudojimas nustatytas pagal žemės ūkio naudmenų ir pasėlių deklaravimo duomenis.

Pagal rekomenduojamą žemės valdymo pertvarkymą, A ūkio šiuo metu naudojamą žemės plotą siūloma padidinti nuo 58,7 iki 135,5 ha, B – nuo 125 iki 185 hektarų. Perspektyvinėse šių ūkių ribose šiuo metu žemės sklypus naudoja 4 ūkiai, vidutinis atstumas iki jų ūkinės sodybos – 3,85 kilometro. Jeigu šią žemę perspektyvinėse ribose naudotų tik A ir B ūkiai, vidutinis atstumas iš ūkių sodybų iki laukų siektų atitinkamai 0,72 ir 1,12 kilometro. Pagerėtų ūkio kompaktiškumo rodikliai, o tai lemtų ūkių žemės valdų ploto ir ribų pertvarkymo ekonominį efektą, sumažėjus žemės dirbimo kaštams ir išaugus ūkių pelnui iš žemės ūkio veiklos.

* * *

Deja, nors ir numatyta teisės aktais, tačiau žemėtvarkos schemos perspektyvinėms ūkių riboms nustatyti nėra rengiamos. Žemėtvarkos schemų perspektyvinėms ūkių riboms nustatyti metodika ir tyrimai galėtų būti parengti ir VDU Žemės ūkio akademijos mokslininkų.

Ūkių žemės valdų perspektyvines ribas žemėtvarkos schemose tikslinga nustatyti tik turint patikslintus teisės aktus, skatinančius didinti ūkių žemės valdų kompaktiškumą ir suteikiančius ūkio savininkui pirmumo teise įsigyti ūkio žemės valdos perspektyvinėse ribose esančius kitų žemės savininkų parduodamus sklypus.