23 10 24 Mano ukio prenumerata 2024 23 04 15 Gauti naujienas mobili žurnalas
Mano Ūkis 2022/12
Žemės ūkio paskirties žemė: auga paklausa ir kainos
  • Dr. Andrius DELTUVAS, ŽŪIKVC
  • Mano ūkis

Didėjančias žemės ūkio paskirties žemės pirkimo ir nuomos kainas 2021 m. visose Lietuvos apskrityse lėmė brangstantis nekilnojamasis turtas, auganti gyventojų ekonominė galia, teigiami ekonominiai lūkesčiai ir didelė konkurencija dėl derlingos žemės.

Keletą pastarųjų metų mažėja žemės ūkio paskirties žemės sandorių ir jais įsigyjamos žemės, rinkos pasiūla traukiasi, o žemės paklausa didina kainas. Vidutinė ariamosios žemės pirkimo kaina 2021 m. augo daugiau nei 13 proc., pievų ir ganyklų – daugiau nei 23 procentus.

Registrų centro duomenimis, žemės ūkio paskirties žemės sklypai sudaro beveik du trečdalius visų įregistruotų žemės sklypų. 9 iš 10-ies tokių sklypų savininkai yra fiziniai, kiek daugiau nei dešimtadalis – juridiniai asmenys. Nors pastarieji sudaro mažiau sandorių, jų įgyjamas žemės plotas didesnis, palyginti su fizinių asmenų. Žemės ūkio informacijos ir kaimo verslo centro (ŽŪIKVC) duomenimis, tarp fizinių asmenų žemės ūkio valdytojų iki 40 metų yra apie 12,5 proc., nuo 40 metų iki pensinio amžiaus – 51, pensinio amžiaus – 36,5 procento.

Žemės ūkiui 2021 m. buvo svarbūs ir dėl bendrosios žemės ūkio politikos ateities. Europos Komisijai pateiktas Lietuvos žemės ūkio ir kaimo plėtros 2023– 2027 m. strateginis planas, apimantis sektoriaus pridėtinės vertės didėjimą ir konkurencingumą, perspektyvių ūkių pajamų augimą bei atsparumą, klimato kaitos švelninimo tikslų įgyvendinimą.

Žemės vertė ir įtaka eksportui

Registrų centro duomenimis, 2021 m. visų šalies žemės sklypų vidutinė rinkos vertė dėl rinkos pokyčių padidėjo apie 5 proc., o žemės ūkio paskirties žemės sklypų – apie 7 procentus. Bendra visų Lietuvos žemės sklypų vertė praėjusių metų pabaigoje buvo apie 32 mlrd. eurų.

Statistikos departamento duomenimis, 2021 m. Lietuvos eksportas siekė 34,58 mlrd. eurų. Žemės ūkio ir maisto pramonės produktų eksportas vis dar labai svarbus šalies ekonomikai. 2021 m. iš Lietuvos eksportuota žemės ūkio ir maisto produktų už 6,04 mlrd. Eur – 0,63 proc. mažiau nei 2020 metais. Žemės ūkio ir maisto produktų eksportas sudarė 17,47 proc. viso šalies prekių eksporto, o tai yra 3,7 proc. mažiau nei 2020-aisiais.

Bendroji žemės ūkio produkcijos vertė 2021 m., palyginti su 2020 m., augo 4,5 proc. to meto kainomis. Augalininkystės produkcijos vertė padidėjo 2,4 proc., o gyvulininkystės – 9 procentais.

Kaip ir ankstesniais metais, daugiausia produkcijos eksportuota į Rusiją, Latviją, Vokietiją, Lenkiją.

Pirkimo–pardavimo, nuomos ir panaudos sandoriai

Remiantis NŽT Žemės fondo duomenimis, iki 2021 m. pabaigos įregistruotos 726 valstybinės žemės ūkio paskirties žemės (be sodininkų bendrijų) pardavimo sutartys, kuriomis valdomas žemės plotas sudarė 654,4 ha – beveik 11 proc. daugiau negu 2020 metais. Daugiausia valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo sandorių sudaryta Vilniaus (130), Kauno (103) ir Panevėžio (93) apskrityse. Pagal valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotą, perleistą per pardavimo sandorius, pirmavo Vilniaus (95,7 ha), Panevėžio (85), Klaipėdos (79,8) ir Kauno (77,6 ha) apskritys.

Iki 2021 m. pabaigos Nekilnojamojo turto registre (NTR) įregistruotos 115 806 privačios ir 83 860 valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutarčių, kuriomis išnuomotas atitinkamai 603 875 ha ir 166 084 ha žemės plotas. Palyginti su 2020-aisiais, praėjusiais metais sudarant privačias sutartis išnuomotas žemės plotas padidėjo 2,64 proc., valstybinės žemės – apie 5,3 procento.

Iki 2021 m. pabaigos NTR įregistruotos 447 valstybinės žemės ūkio paskirties žemės panaudos sutartys, kuriomis valdytas 8 554 ha plotas (0,9 proc. mažiau nei 2020 m.), ir 58 775 privačios žemės ūkio paskirties žemės panaudos sutartys, kuriomis valdytas plotas sudarė 219 139 ha (0,8 proc. daugiau nei 2020 m.).

Registrų centro duomenimis, 2021 m. pabaigoje šalyje buvo apie 37 365 ha apleistos žemės sklypų, kurie sudarė 1,1 proc. viso žemės ūkio naudmenų ploto. Daugiausia apleistos žemės buvo Vilniaus (2 840 ha), Molėtų (2 389), Zarasų (2 323) ir Trakų (2 016 ha) rajonų savivaldybėse. Per pastarąjį dešimtmetį apleistos žemės sumažėjo apie 9,5 karto.

Žemės fondas

Valstybės žemės fondo duomenimis, 2021 m. sausio 1 d. žemės ūkio naudmenos sudarė 3 392 958 ha, t. y. 51,97 proc. šalies ploto. 2 988 241 ha sudarė ariamoji žemė, 387 395 ha – pievos ir natūralios ganyklos, 17 323 ha – kolektyviniai sodai.

Per 2021 m. žemės ūkio naudmenų plotas sumažėjo 0,2 proc. ir metų pabaigoje sudarė 3 386 189 ha: ariamosios žemės plotai padidėjo 0,43 proc. (iki 3 001 081 ha), pievų ir natūralių ganyklų sumažėjo 5,01 proc. (iki 367 991 ha), kolektyvinių sodų plotas susitraukė 1,19 proc. (užėmė 17 117 ha šalies teritorijos).

Lietuvoje praėjusių metų pabaigoje privačios nuosavybės teise registruotas 1 245 161 žemės ūkio paskirties sklypas (be kolektyvinių sodų), jie užėmė 3 486 015 ha šalies ploto. Daugiausia – Vilniaus (179,8 tūkst.), Kauno (173,1), Šiaulių (159,7) ir Panevėžio (150,4 tūkst.) apskrityse. Pagal žemės ūkio paskirties žemės sklypų plotą vis dar pirmauja Šiaulių (519,9 tūkst. ha), Panevėžio (471,4), Kauno (448,1) ir Vilniaus (406,5 tūkst. ha) apskritys.

Pirkimo ir nuomos kainų palyginimas

Remiantis ŽŪIKVC ir Registrų cent ro duomenimis, vidutinė 2021 m. ariamosios žemės pirkimo kaina buvo 4 667 Eur / ha – 13,1 proc. didesnė nei 2020 m. (4 127 Eur/ ha). Vidutinė ariamosios žemės pirkimo kaina 2021 m., palyginti su 2011-aisiais, išaugo beveik 3,9 karto.

Vidutinė šalies pievų ir ganyklų žemės pirkimo kaina 2021 m. siekė 3 497 Eur/ ha – 23,1 proc. daugiau nei 2020 m. (2 840 Eur/ha). Nuo 2011 m. vidutinės šalies pievų ir ganyklų žemės pirkimo kainos išaugo daugiau nei 4,4 karto.

Vidutinė šalies ariamosios žemės nuomos kaina 2021 m. siekė 182 Eur/ ha – 18,2 proc. daugiau nei 2020 m. (154 Eur/ ha). Per dešimtmetį (2011–2021 m.) kaina pakilo kiek daugiau nei 3 kartus.

Pievų ir ganyklų žemės vidutinė nuomos kaina pernai siekė 137 Eur/ ha – buvo 7 proc. didesnė nei 2020 m. (128 Eur/ha). Nuo 2011-ųjų kaina išaugo beveik 4,2 karto.

Kasmet mažėjanti derlingos žemės pasiūla lemia žemės ūkių stambėjimą. Be to, smulkiesiems ūkininkams tampa vis sunkiau įsigyti aukšto produktyvumo žemės ūkio paskirties žemės konkurencingomis kainomis. O štai stambieji žemvaldžiai, siekdami padidinti ir sujungti valdomus žemės masyvus, turi daugiau finansinių resursų, todėl gali mokėti brangiau. Tikėtina, kad kainos ir toliau tendencingai augs, o rinkos pasiūlai traukiantis įsigyti aukšto našumo balo žemės bus vis sunkiau.

Ariamosios žemės našumas ir kainos

Registrų centro ir ŽŪIKVC duomenimis, 2021 m. mažiausios ariamosios žemės vidutinės pirkimo kainos buvo Zarasų (1 806 Eur/ha), Varėnos (2 229) ir Šalčininkų (2 283 Eur/ha) rajonų savivaldybėse. Gana žemomis vidutinėmis pirkimo kainomis pasižymėjo žemiausių našumo balų ariamosios žemės sklypai Ignalinos (2 428 Eur/ha) ir Druskininkų (2 472), taip pat kiek aukštesnių našumo balų sklypai Lazdijų (2 626) ir Birštono (2 645 Eur/ha) rajonų savivaldybėse.

Derlingiausios ariamosios žemės sklypų vidutinės pirkimo kainos svyravo nuo 4 944 iki 7 411 Eur/ha. Tokių daugiausia buvo Marijampolės, Šiaulių ir Kauno apskrityse. Savivaldybių lygmeniu didžiausios kainos fiksuotos Šakių (7 411 Eur/ ha), Pasvalio (7 305), Joniškio (7 245) ir Pakruojo (6 366 Eur/ ha) rajonų savivaldybėse. Didesnės nei 5 700 Eur/ha kainos vyravo aukšto derlingumo Kėdainių (5 926 Eur/ha), Vilkaviškio (5 870), Šiaulių (5 786) ir Kauno (5 763 Eur/ha) rajonų savivaldybėse.

Mažiausios ariamosios žemės vidutinės nuomos kainos pernai buvo žemą našumo balą turinčiose Druskininkų (47 Eur/ha), Varėnos (65), Vilniaus (66), Šilalės (72) ir Igna linos (75 Eur/ha) rajonų savivaldybėse.

Didžiausiomis ariamosios žemės vidutinėmis nuomos kainomis 2021 m. išsiskyrė aukštą žemės našumo balą turinčios Jonavos (309 Eur/ha), Pasvalio (211), Joniškio (210), Pakruojo (205), Jurbarko (204) ir žemesnio derlingumo Šilutės (200 Eur/ha) rajonų savivaldybės. Aukšta nuomos kaina buvo Molėtų r. savivaldybėje, kur derlingumas mažas. Nuo 2020 m. vidutinė nuomos kaina čia išaugo daugiau nei 3,3 karto ir siekė 303 Eur/ha.

Lyginant derlingiausių ir mažiausio produktyvumo ariamosios žemės pirkimo kainas, matyti, kad jos skiriasi apie 4,1 karto. Skirtumas tarp produktyviausių ir nederlingiausių ariamosios žemės nuomos kainų už hektarą siekia daugiau nei 6,4 karto.

Pažymėtina, kad miesto teritorijoje esančių ariamosios žemės sklypų kainos ne visada atspindi realią situaciją.

Didžiausios pievų ir ganyklų vidutinės pirkimo kainos 2021 m. vyravo derlingose Joniškio (8 000 Eur/ha), Kauno (6 645), Pasvalio (5 836), Šiaulių (5 118) ir Marijampolės (4 956 Eur/ha) rajonų savivaldybėse. Brangiai kainavo ir nederlingos Trakų bei Elektrėnų rajonų savivaldybių žemės, kur pievų ir ganyklų vidutinės pirkimo kainos siekė atitinkamai 6 458 ir 5 256 Eur/ha.

Vidutinės ariamosios žemės pirkimo kainos

Praėjusieji metai išskirtiniai tuo, kad ariamosios žemės vidutinės pirkimo kainos didėjo visose Lietuvos apskrityse. Nors šis augimas per pastarąjį dešimtmetį ir nebuvo pats didžiausias, jis fiksuotas visose šalies apskrityse. Labiausiai ariamoji žemė brango Vilniaus, Utenos ir Klaipėdos apskrityse, atitinkamai beveik 34, 23 ir 21 procentu. Panevėžio apskrityje kainos augo daugiau nei 13 proc., Šiaulių – daugiau nei 10 proc., Kauno ir Marijampolės – 9 procentais. Tauragės, Alytaus ir Telšių apskrityse kainos kilo mažiau – siekė atitinkamai 6,4, 5,7 ir 5,1 procento. Vidutinė ariamosios žemės pirkimo kaina šalyje pernai, palyginti su 2020 m., augo kiek daugiau nei 13 procentų.

Ariamosios žemės pirkimo kainos 2015–2021 m. stabiliai didėjo tik Telšių apskrityje – kiekvienais metais nuo 2 iki 14,4 procento. Šiaulių apskrityje ariamoji žemė nebrango tik 2019-aisiais, kai kainos menkai krito. Kitose šalies apskrityse jos keitėsi – tai didėjo, tai mažėjo. Didesnividutinių ariamosios žemės pirkimo kainų svyravimai 2015–2021 m. fiksuoti Klaipėdos, Vilniaus ir Panevėžio apskrityse. Čia kainos augo nuo 1 iki 34 proc. arba krito nuo 1 iki 11 procentų.

Lyginant 2021 m. vidutines ariamosios žemės pirkimo kainas su 2011 m. kainomis, matyti, kad per pastarąjį dešimtmetį jos augo visose apskrityse vidutiniškai 4 kartus. 4–5,1 karto siekiantis augimas fiksuotas Utenos, Marijampolės, Vilniaus, Tauragės, Šiaulių ir Panevėžio apskrityse. Kitose nuomos kainos minėtu laikotarpiu didėjo 2,9–3,4 karto.

Ariamosios žemės vidutinės nuomos kainos

Aukščiausios vidutinės ariamosios žemės nuomos kainos 2021 m. buvo Kauno apskrityje – 200 Eur/ha. Marijampolės, Tauragės, Klaipėdos, Utenos, Telšių ir Panevėžio apskrityse ariamoji žemė nuomota už 178–189 Eur/ha. Žemiausios kainos buvo Vilniaus apskrityje – 127 Eur/ha.

Ariamosios žemės vidutinės nuomos kainos pernai, palyginti su 2020 m. kainomis, augo visose šalies apskrityse. Labiausiai kainos kilo Utenos apskrityje – kiek daugiau nei 2,1 karto. Ryškus kainų didėjimas fiksuotas Panevėžio, Klaipėdos ir Tauragės apskrityse – atitinkamai 33, 25 ir 20 procentų. 13–16 proc. nuomos kainos augo Šiaulių, Alytaus, Vilniaus, Kauno ir Telšių apskrityse. Mažiausiai kainos didėjo Marijampolės apskrityje – 8,3 procento. Šalies mastu vidutinė ariamosios žemės nuomos kaina augo apie 18,2 procento.

Lyginant 2015–2021 m. laikotarpio duomenis, visose Lietuvos apskrityse matomi gana dinamiški nuomos kainų pokyčiai: didžiausi svyravimai fiksuoti Alytaus, Panevėžio ir Utenos apskrityse, kur kainos kilo 6–115 proc. arba krito 2–41 procentu. Šiaulių ir Tauragės apskrityse šiuo laikotarpiu kainos augo 5–120 procentų.

Pernai ariamosios žemės nuomos kainos augo vidutiniškai 3 kartus, palyginti su 2011 m. kainomis. Jos net 9 kartus didėjo Vilniaus ir Utenos apskrityse. Mažiausiai per dešimtmetį (2011–2021 m.) nuomos kainos augo Marijampolės ir Telšių apskrityse – 2,3 karto.

Nagrinėjant vidutines ariamosios žemės nuomos kainas ir jų kitimo tendenciją, vertinti oficialiai registruotų sandorių šalių pateikti skaičiai ir sumos, kurie nuo faktinės situacijos gali skirtis.