23 10 24 Mano ukio prenumerata 2024 23 04 15 Gauti naujienas mobili žurnalas
Mano Ūkis 2021/05
Kaip sutaupyti perkant valstybinę žemę išsimokėtinai
  • Justas VAITIEKAITIS Advokatų profesinės bendrijos „Šenavičius ir partneriai RESPONSE“ Ginčų praktikos grupės vyr. teisininkas
  • Mano ūkis

Nuosavybės teisių į žemę atkūrimo procesas Lietuvoje iš esmės jau užbaigtas, tačiau kai kuriose savivaldybėse dar likę laisvos valstybinės žemės. Trūkstant dirbamos žemės ūkio paskirties žemės, nemaža dalis žemės ūkio subjektų nusprendžia įdarbinti valstybinę žemę, esančią greta jų ūkių.

Pagal Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) viešus duomenis, Šilutės, Švenčionių ir Varėnos r. savivaldybėse laisvos valstybinės žemės plotai sudaro daugiau negu 75 000 ha, o Rokiškio, Zarasų, Ignalinos, Vilniaus, Jurbarko, Kauno ir Šalčininkų r. savivaldybėse – nuo 50 001 iki 75 000 hektarų.

Šių valstybinės žemės plotų didžiąją dalį sudaro miškai ir žemės ūkio paskirčiai tinkami sklypai. Nenaudojamos valstybinės žemės apdirbimas naudingas abiem šalims. Ūkininkaujantieji gauna papildomų pajamų iš tokio žemės apdirbimo, o valstybės biudžetas – pajamų už žemės pardavimą (nuomą) ir žemės mokesčius.

Pageidaujant įsigyti ar išsinuomoti laisvą valstybinę žemę, būtina su NŽT sudaryti sutartį pagal Vyriausybės patvirtintą formą, todėl sutarties šalys jokių papildomų, individualiai aptartų sąlygų negali numatyti, nes tokia sutartis prieštarautų įstatymo reikalavimams. Nepaisant to, egzistuoja tam tikros išlygos, kurios leidžia žemės ūkio subjektams gerokai sutaupyti net po sutarties sudarymo su NŽT. Šiame straipsnyje aptarsime valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutarčių išsimokėtinai išlygas.

Netesybos ir jų skaičiavimas, senaties terminas dėl netesybų

Perkant valstybinės žemės sklypus iš valstybės, žemės ūkio subjektai dažnai pasirenka atsiskaitymą išsimokėtinai, kadangi iš karto sumokėti visą kainą būtų nepakeliama našta. Toks atsiskaitymo būdas leidžia atsiskaityti su NŽT per ilgą laikotarpį, per kurį galima dirbti įsigyjamą valstybinę žemę ir kartu gautomis pajamomis mokėti įmokas. Tačiau įvairios priežastys gali trukdyti tinkamai ir laiku vykdyti įsipareigojimus NŽT.

Sutartinių įsipareigojimų nevykdantys asmenys privalo mokėti nukentėjusiai sutarties šaliai netesybas. Pagal Civilinį kodeksą netesybos yra apibrėžiamos kaip įstatymų, sutarties ar teismo nustatyta pinigų suma (bauda, delspinigiai), kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta arba įvykdyta netinkamai. Už prievolės įvykdymo termino praleidimą gali būti nustatomos netesybos, skaičiuojamos už kiekvieną termino praleidimo dieną, savaitę, mėnesį ir t. t. Taigi, vėlavimas atsiskaityti su NŽT pagal sudarytą valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutartį išsimokėtinai lemia tai, jog žemės ūkio subjektai privalo mokėti NŽT netesybas.

Netesybų dydis yra aiškiai apibrėžtas Vyriausybės patvirtintose valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėse. Tinkamai įsipareigojimų nevykdančiam pirkėjui kyla pareiga už įsiskolinimo likutį (likusią sumokėti kainos dalį) mokėti 5 proc. metinių palūkanų, be to, nustatytu laiku nesumokėjus metinės skolos sumos ir palūkanų skaičiuojami delspinigiai – 0,05 proc. privalomos mokėti sumos už kiekvieną pradelstą dieną. 0,05 proc. dydžio delspinigiai sudaro daugiau negu 18 proc. metinių palūkanų.

Dažnu atveju dėl tokių milžiniškų delspinigių valstybinės žemės pirkėjo įsipareigojimai tampa nepakeliami, o tai anksčiau ar vėliau lemia sutarčių nutraukimą ir skolos išieškojimą iš pirkėjo priverstinėmis priemonėmis.

Reikia pažymėti, kad NŽT dažniausiai aktyvių skolos išieškojimo veiksmų imasi tik tuomet, kai valstybinės žemės pirkėjas labai ilgai nevykdo savo įsipareigojimų, todėl susidaro didelis įsiskolinimas valstybei. Visą laikotarpį, kai tinkamai nevykdomi sutartiniai įsipareigojimai pagal valstybinės žemės pirkimo– pardavimo sutartį išsimokėtinai, pirkėjo nenaudai NŽT skaičiuoja skolą didinančius delspinigius. Tačiau tokie NŽT veiksmai iš esmės nėra pagrįsti.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje yra išaiškinta, jog tiek netesyboms, tiek ir palūkanoms taikomi sutrumpinti ieškinio senaties terminai. Reikalavimams dėl netesybų (baudų ir delspinigių) taikomas sutrumpintas 6 mėn. ieškinio senaties terminas. Sutartinių santykių dalyviai savo susitarimu šio ieškinio senaties termino trukmės, jo eigos pradžios, sustabdymo, nutraukimo ar atnaujinimo taisyklių pakeisti negali, be to, negalima iš anksto atsisakyti taikyti ieškinio senatį, kadangi ieškinio senaties terminus reglamentuojančios teisės normos yra imperatyvios. Tai reiškia, jog šiomis teisės normomis privalo vadovautis ir NŽT. Tačiau nemažai teisminių ginčų su šia tarnyba dėl delspinigių sumažinimo rodo, kad ji nelinkusi skaičiuoti delspinigių tik už 6 mėn. laikotarpį ir formaliai delspinigius skaičiuoja už gerokai ilgesnius laikotarpius.

Antai Lietuvos apeliacinis teismas, nagrinėdamas bylą pagal bendrovės pateiktą ieškinį Nacionalinei žemės tarnybai dėl delspinigių sumažinimo, paliko galioti pirmosios instancijos teismo sprendimą, kuriuo buvo patenkintas bendrovės ieškinys dėl NŽT priskaičiuotų 167 054,90 Eur delspinigių sumažinimo iki 20 964,95 Eur. Taigi, bendrovė, gindama savo pažeistas teises nuo netinkamo delspinigių skaičiavimo, susimažino savo įsipareigojimus NŽT beveik 150 000 Eur suma.

Lietuvos apeliacinis teismas priimtoje nutartyje taip pat pažymėjo teismų praktikoje suformuotą išaiškinimą, kad įprastai ieškinio senatis taikoma, kai kreditorius pareiškia skolininkui ieškinį, ir skolininkas, gindamasis nuo pareikštų reikalavimų, prašo taikyti ieškinio senaties terminą.

Tuo atveju, kai teisinis reglamentavimas nustato kreditoriui teisę išieškoti iš skolininko pinigines prievoles ne teismo tvarka, skolininkas, gavęs kreditoriaus reikalavimą sumokėti skolą gera valia ar notaro atliktą vykdomąjį įrašą dėl skolos išieškojimo, turi teisę ginti pažeistas teises, pareikšdamas kreditoriui savarankišką ieškinį dėl prievolės panaikinimo ar sumažinimo, taikant ieškinio senaties terminą.

Tad Civilinio kodekso normų nustatytas ieškinio senaties teisinis reglamentavimas nevaržo skolininko teisių, nes jis pats turi teisę, remdamasis ieškinio senaties normomis, ginti pažeistas teises teisme, pareikšdamas savarankišką ieškinį ir prašydamas taikyti ieškinio senaties normas kreditoriaus skaičiuojamiems ne teismo tvarka reiškiamiems ir (ar) privestinai vykdomiems reikalavimams.

Pavyzdys, kuris padės geriau suvokti šį išaiškinimą. Ūkininkas su NŽT sudaro valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutartį išsimokėtinai dėl penkių žemės ūkio paskirties sklypų įsigijimo. Susidūręs su sunkumais, ūkininkas dvejus metus delsia mokėti įmokas NŽT pagal minėtą sutartį. Gavęs NŽT raginimą apmokėti įsiskolinimą gera valia ar notaro atliktą vykdomąjį įrašą, ūkininkas turi teisę pateiktu ieškiniu reikalauti delspinigių sumažinimo, taikant 6 mėn. ieškinio senatį NŽT reikalavimams dėl delspinigių.

Iš pirmo žvilgsnio viskas atrodo paprasta, tačiau būtina nepadaryti esminės klaidos, atliekant dalinius skolos apmokėjimus. Taigi, kaip elgtis?

Sumokėtos netesybos nėra mažinamos

Civiliniame kodekse įtvirtinta bendra taisyklė, kad netesybos nemažinamos, kai jos jau yra sumokėtos. Tačiau teismų praktikoje yra išaiškinta, kad situacija, kai skolininkas, sumokėjęs netesybas geruoju, sumokėtų netesybų dydį vėliau užginčija teisme, nesudaro pagrindo paneigti faktą, kad skolininkas netesybas sumokėjo geruoju. Esminis momentas, sprendžiant dėl sumokėtų netesybų mažinimo ar nemažinimo, yra tas, kokia buvo skolininko valia mokant netesybas, o vėlesnis skolininko valios pasikeitimas neturi teisinės reikšmės.

Teismai, vertindami skolininko valią mokant netesybas, kiekvieną situaciją vertina individualiai. Minėtoje Lietuvos apeliacinio teismo išnagrinėtoje byloje pagal bendrovės ieškinį dėl delspinigių sumažinimo, NŽT laikėsi pozicijos, kad bendrovei paskaičiuoti delspinigiai negali būti mažinami, nes jie jau yra sumokėti. Tačiau Lietuvos apeliacinis teismas šių NŽT motyvų nepalaikė. Teismas pasisakė, kad šiuo atveju negalima daryti išvados, kad bendrovė netesybas sumokėjo gera valia. Bendrovė, 2018 m. atlikdama 13 mokėjimų, kurių vertė 116 000 Eur, galėjo tikėtis ir tikėjosi, kad iš sumokėtų sumų bus užskaityta pagrindinė skola ir palūkanos, o ne delspinigių dalis. Todėl nagrinėjamu atveju netesybos gali būti mažinamos, nes jos nebuvo apmokėtos.

Pateiktu atveju teismai bendrovės atliktus mokėjimus įvertino palankiai bendrovės (skolininkės) atžvilgiu, tačiau tai nėra taisyklė. Kaip minėta, teismai kiekvieną reikalavimą dėl delspinigių sumažinimo vertina individualiai, todėl pirkėjui (skolininkui) reikia būti apdairiam ir rūpestingam atliekant mokėjimus, kai jau yra susidaręs įsiskolinimas NŽT pagal sudarytą valstybinės žemės pirkimo– pardavimo sutartį išsimokėtinai. Paprasčiausias būdas – atliekamo mokėjimo paskirtyje nurodyti, kad mokėjimu grąžinama pagrindinė skola ir palūkanos.

Valstybinės žemės įsigijimo kainai taikytinas mažinimo koeficientas

Iki 2014 m. sausio 1 d. galiojusiame Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinajame įstatyme buvo įtvirtinta: jeigu jaunasis ūkininkas iki 40 metų, įregistravęs ūkininko ūkį Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka, ne mažiau kaip vienus metus naudojamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą perka išsimokėtinai, tai nustatytai be aukciono perkamo valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypo rinkos kainai taikomas 0,75 koeficientas.

Pasitaiko tokių atvejų, kai jauniesiems ūkininkams NŽT teritoriniai skyriai nepritaikė 0,75 koeficiento, kadangi jie negalėjo įrodyti fakto, kad perkamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą naudojo ilgiau kaip vienus metus. NŽT nesudarydavo su jaunaisiais ūkininkais nuomos sutarčių ir (ar) nesuteikdavo suprojektuotų žemės sklypų laikinam naudojimui, nors tokių žemės naudojimą faktą patvirtinančių dokumentų vėliau pats NŽT teritorinis skyrius reikalaudavo.

Už tokius žemės reformos žemėtvarkos projektuose suprojektuotus žemės sklypus nuo jų suprojektavimo momento kyla pareiga mokėti žemės nuomos mokestį, kurį kiekvienais metais apskaičiuoja savivaldybės pagal NŽT teritorinių skyrių pateiktus duomenis. Todėl, jeigu jaunajam ūkininkui atsirado pareiga mokėti žemės nuomos mokestį už suprojektuotą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, tačiau minėtas žemės sklypo kainos mažinimo koeficientas nebuvo pritaikytas, jis netgi šiuo metu gali reikalauti tokios permokos grąžinimo.

NŽT teritorinis skyrius, pateikęs duomenis savivaldybei apie žemės naudojimą mokesčio apskaičiavimo tikslais, pats yra pripažinęs faktą, kad toks jaunasis ūkininkas naudojo suprojektuotą žemės ūkio paskirties žemės sklypą nuo suprojektavimo dienos. Tad minėtą faktą apie perkamos žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudojimą galima bandyti įrodyti šiais bei kitais netiesioginiais įrodymais, pavyzdžiui, liudytojų parodymais, deklaracijomis dėl išmokų Nacionalinei mokėjimo agentūrai ir panašiai.

Apibendrinant galima pasakyti, kad valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutartys išsimokėtinai yra ilgalaikiai žemės ūkio subjektų įsipareigojimai, kurių tinkamas vykdymas gali prisidėti prie sėkmingo ūkio vystymo. Todėl siūlytina šiuos įsipareigojimus peržiūrėti ir įvertinti, ar iš NŽT pusės nėra padarytą klaidų rengiant ir (ar) administruojant tokias sutartis. Be to, susidūrus su sunkumais vykdant šiuos įsipareigojimus, pravartu imtis teisinių priemonių, kurios NŽT priskaičiuotas netesybas gali sumažinti net keliais kartais.