Sumažėjęs žemės pirkimo–pardavimo sandorių skaičius, stabiliai augančios ariamosios žemės, pievų ir ganyklų žemės pirkimo ir nuomos kainos – tai pagrindiniai 2018 m. žemės ūkio paskirties žemės rinkos bruožai. Prekybos žemės ūkio paskirties žeme sumažėjimas stebimas ne tik Lietuvoje, bet ir visoje Europoje. Kokybiškos ir derlingos žemės pasiūla ir toliau mažėja, todėl sklypų rinkos vertė turi tendenciją augti.

Pirkimo–pardavimo sandoriais 2018 m. perleista apie 11,7 proc. mažiau žemės ūkio paskirties sklypų nei 2017 m., rodo „Registrų centro“ duomenyis. Žemės ūkio paskirties žemės rinkos dalyvių pasyvumui įtakos turėjo sumažėjusi aukšto našumo žemės pasiūla, dažnesnis pasirinkimas ne pirkti, o nuomotis žemę. Neišvengiamai rinkos dalyvių atsargumą lėmė ir gamtinės sąlygos, alinusios derlių tai sausra, tai per didele drėgme, atnešusios nemažai nuostolių ir gerokai sumažinusios planuotą naudą.

2018-ųjų pradžioje įsigaliojo Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo pakeitimai, kuriais siekiama apriboti žemės supirkinėjimo ir koncentravimo, spekuliacijos žemės kainomis procesus, užtikrinti žemės pirkimo sandorių skaidrumą.

Žemės koncentravimas

Žemės ūkio paskirties žemės supirkinėjimu paprastai laikomas didelės apimties žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo procesas, prieš tai nepasitarus su vietos gyventojais ar negavus jų sutikimo, o tai galiausiai apriboja vietos gyventojų galimybes valdyti ūkius, gaminti maisto produktus, naudotis susijusiais ištekliais – žeme, vandeniu, miškais. Skaičiuojama, jog 1 proc. žemės ūkio įmonių kontroliuoja 20 proc. Europos Sąjungos (ES) žemės ūkio paskirties žemės, o 50 proc. ES žemės ūkio paskirties žemės kontroliuoja 3 proc. žemės ūkio įmonių.

Europos ekonomikos ir socialinių reikalų komitetas (EESRK) dar 2015 m. pareiškė nuomonę dėl žemės ūkio paskirties žemės supirkinėjimo, nurodęs, kad ES ir visame pasaulyje aktuali žemės ūkio paskirties žemės koncentravimo (angl. land grabbing) problema, kelianti grėsmę šeimos ūkiams.

EESRK nuogąstavimu, žemės koncentravimas didelių žemės ūkio įmonių ar ne žemės ūkio srities investuotojų rankose neatitinka tvaraus daugiafunkcio Europos žemės ūkio modelio, kuriame svarbiausias vaidmuo numatytas šeimų ūkiams. Žemės koncentravimas kuria pramoninį žemės ūkį, dėl kurio stiprėja su dirvožemio blogėjimu susiję pavojai ir kurio visuomenė nepageidauja. Žemės nuosavybės koncentravimas lemia žemės ūkio įmonių, kurios anksčiau dirbo žemę, pasitraukimą, kartu ir darbo vietų praradimą, taip pat bendruomenių kaimo vietovėse mažėjimą. Tai negrįžtamas procesas.

„Žemė nėra įprasta prekė, kurios galima paprasčiausiai pasigaminti daugiau. Žemė yra baigtinis išteklius, todėl šiuo atveju negalima taikyti įprastų rinkos taisyklių. Žemės nuosavybė ir žemėnauda turi būti griežčiau reglamentuojamos“, – skelbiama EESRK suformuluotose išvadose. Dėl šios priežasties ES valstybėms narėms dar 2015 m. buvo pasiūlyta nustatyti žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo ribas ir sukurti apribojimus, kurie užtikrintų pirmenybės teisės sistemą žmonėms, kurių valdoma žemė neviršija nustatytų ribų.

Lietuvoje rengiant naują Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo redakciją buvo siekiama atsižvelgti į visame pasaulyje, o kartu ir ES stiprėjančią žemės supirkinėjimo ir koncentravimo problemą. Naujojoje įstatymo redakcijoje įstatymų leidėjas vienu iš tikslų nurodo siekį užkirsti kelią žemės ūkio paskirties žemės spekuliacijai, išsaugoti tradicines ūkininkavimo formas bei apriboti Lietuvoje vykstantį žemės grobstymo procesą, kuriuo siekiama pasipelnyti spekuliuojant žemės kainomis.

Reikalavimai pirkėjams

Dar 2015 m. kovo 26 d. Europos Komisija (EK) pradėjo pažeidimo prieš Lietuvą procedūrą, nurodydama, jog Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 2 straipsnio 1 dalyje nustatyti kvalifikaciniai reikalavimai žemės įgijėjui prieštarauja laisvo kapitalo judėjimo ir įsisteigimo laisvės principams. Iki 2018 m. galiojusioje įstatymo redakcijoje žemės ūkio paskirties žemės galėjo įsigyti tik toks asmuo, kuris turi profesinių įgūdžių ir kompetencijos, t. y. atitiko šiuos kvalifikacinius reikalavimus:

• ne mažiau kaip 3 metus per paskutinius dešimt metų iki žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo sandorio sudarymo dienos (įskaitant studijų ir (ar) mokymosi įgyjant žemės ūkio išsimokslinimą laiką) žemės ūkio veiklą vykdęs ir žemės ūkio naudmenas ir pasėlius deklaravęs fizinis asmuo, kuris Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba turi žemės ūkio išsimokslinimo diplomą;
• ne mažiau kaip 3 metus per paskutinius dešimt metų iki žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo sandorio sudarymo dienos žemės ūkio veiklą vykdęs ir žemės ūkio naudmenas ir pasėlius deklaravęs juridinis asmuo ar kita organizacija (toliau – juridinis asmuo), jeigu jo pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 proc. visų gaunamų pajamų ir jeigu jo ekonominis gyvybingumas gali būti įrodytas, Žemės ūkio ministerijos nustatyta tvarka įvertinus juridinio asmens perspektyvas.

Naujoje įstatymo redakcijoje kvalifikacinių reikalavimų nebeliko.

Pirmumo teisė

Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme pakoreguotas sąrašas asmenų, turinčių pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę. Įstatymo redakcija užtikrina teisę įsigyti žemę asmenims, kurie užsiima žemės ūkio veikla.

Pirmiausia žemės įsigijimo teisė suteikiama žemės sklypo bendraturčiui. Šiam atsisakius arba tokiam nesant, teisę įsigyti žemę įgyja parduodamo sklypo naudotojas, vykdęs jame žemės ūkio veiklą ne mažiau kaip 1 metus pagal Nekilnojamojo turto registre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį ar sutartis. Pirmumo teisė įsigyti netaikoma tuo atveju, kai žemės sklypu yra naudojamasi neatlygintinai pagal žemės panaudos sutartį, išskyrus atvejį, kai panaudai perduotas sklypas artimiems giminaičiams, įtėviams, sutuoktiniams, įvaikiams, kurie yra įregistravę ūkininko ūkį arba jiems esant juridinio asmens ar kitos organizacijos dalyviais ir tokio juridinio asmens pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 proc. visų gautų pajamų.

Toliau pirmumą įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą turi asmuo, nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu sklypu, jeigu jis, kaip ir kitais atvejais, yra įregistravęs ūkį ar kaip juridinis asmuo gauna 50 proc. pajamų iš žemės ūkio.

Prioritetas įsigyti žemės sklypą suteikiamas ir fiziniam ar juridiniam asmeniui, kuris yra įsiregistravęs / įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje.

Kompleksinis pardavimas ir kitos sąlygos

Vienas iš būdų apeiti ankstesnį Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymą buvo kompleksinis žemės pardavimas. Tokio pardavimo sandorio suma būdavo labai didelė, o daugelis ūkininkų tiesiog neturėjo finansinių išteklių pasinaudoti įstatymo numatyta pirmumo teise. Naujoje įstatymo redakcijoje žemės sklypo savininkui numatytas draudimas kelti žemės sklypo pardavimo sąlygą, numatančią, jog pirmumo teisę turintis asmuo gali ja pasinaudoti tik tuo atveju, jeigu įsigyja žemės sklypą kartu su kitais parduodamais žemės sklypais. Ši nuostata negalioja, kai parduodami sklypai ribojasi tarpusavyje.

Įstatymo redakcija numato, jog apie parduodamą žemės sklypą, pardavimo ir kitas sąlygas, kuriomis asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise pirkdami žemės sklypą, ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo dienos turės būti paskelbta ir Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainėje. Lygiai taip pat į Nacionalinę žemės tarnybą turi kreiptis ir asmenys, kurie atsisako arba nori pirkti nurodytą žemės sklypą.

Kita įstatymo naujovė – žemės pirkimo– pardavimo sandoriai gali būti vykdomi atsiskaitant tik bankiniais pavedimais. Taip siekiama eliminuoti nesąžiningus susitarimus ir sandorius.

Naujoji įstatymo redakcija numato, jog susiję asmenys, Lietuvos teritorijoje nuosavybės teise valdantys didesnį žemės ūkio žemės paskirties plotą negu nurodyta įstatyme (300 ha, tam tikrais atvejais – 500 ha), tarpusavyje galės sudaryti žemės ūkio paskirties žemės sklypų perleidimo sandorius, jeigu dėl tokių sandorių sudarymo bendras šių susijusių asmenų įgytos žemės ūkio paskirties žemės plotas nepadidėja ir kiekvieno iš susijusių asmenų žemės plotas netampa didesnis nei 500 hektarų. Akcentuotina, jog patikslinus šią įstatymo nuostatą, susijusiais fiziniais asmenimis laikytini sutuoktiniai, tėvai (įtėviai) ir jų nepilnamečiai vaikai (įvaikiai).

Lietuvos žemės fondas

Remiantis valstybinio žemės fondo duomenimis, iki 2018 m. sausio 1 d. žemės ūkio naudmenos sudarė 3 411 897 ha, t. y. apie 52 proc. šalies ploto: 3 042 646 ha sudarė ariamoji žemė, 354 402 ha – pievos ir natūralios ganyklos, 14 850 ha – kolektyviniai sodai.

Per 2018 metus žemės ūkio naudmenos sumažėjo 0,21 proc. ir metų pabaigoje sudarė 3 404 778 ha. Ariamosios žemės plotas sumažėjo 1,5 proc. ir užėmė 2 996 885 ha, pievų ir natūralių ganyklų plotas padidėjo 10,6 proc. – iki 391 927 ha, kolektyvinių sodų plotas padidėjo 7,5 proc. ir užėmė 15 966 ha šalies ploto.

Lietuvoje 2018 m. pabaigoje šalyje buvo registruota 1 331 051 žemės ūkio paskirties žemės sklypas (be kolektyvinių sodų), jie užėmė 3 658 162 ha šalies ploto. Daugiausia sklypų registruota Vilniaus (253 tūkst.), Kauno (225 tūkst.) ir Šiaulių apskrityse (253 tūkst.), tačiau pagal žemės ūkio paskirties žemės sklypų plotą pirmauja Šiaulių (543 tūkst. ha), Panevėžio (493 tūkst. ha) ir Kauno (469 tūkst. ha) apskritys.

Pirkimo–pardavimo, nuomos ir panaudos sandoriai

„Registrų centro“ duomenimis, 2018 m. sudaryta 26 800 žemės ūkio paskirties žemės sklypų pirkimo sandorių, t. y. 11,7 proc. mažiau nei 2017 m., kai pirkimo sandoriais buvo perleista 30 300 žemės ūkio paskirties žemės sklypų.

2018 m. įregistruota 6 613 valstybinės žemės ūkio paskirties žemės (be sodininkų bendrijų) pardavimo sutarčių, kuriomis valdomas žemės plotas sudarė 8 534 ha. Daugiausia valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo sandorių sudaryta Kauno (1 129), Vilniaus (1 070) ir Panevėžio (898) apskrityse. Pagal valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotą, perleistą pardavimo sandoriais, pirmavo Kauno (1 571 ha), Tauragės (1 287 ha) ir Panevėžio (1 176 ha) apskritys.

Remiantis Nacionalinės žemės tarnybos Lietuvos žemės fondo duomenimis, iki 2018 m. pabaigos Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruota 144 036 privačios ir 72 979 valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartys, kuriomis išnuomotas atitinkamai 797 736 ha ir 139 217 ha žemės plotas.

Iki 2018 m. pabaigos Nekilnojamojo turto registre buvo registruotos 509 valstybinės žemės ūkio paskirties žemės panaudos sutartys, kuriomis valdytas 9 690 ha plotas, ir 70 108 privačios žemės ūkio paskirties žemės panaudos sutartys, kuriomis valdytas plotas sudarė 262 297 ha.

Žemės pirkimo ir nuomos kainų pokyčiai

Žemės ūkio informacijos ir kaimo verslo centras (ŽŪIKVC) nuo 2000 m. renka duomenis apie žemės ūkio paskirties žemės pardavimo ir nuomos kainas: nuo 2011 m. duomenys renkami apklausiant žemės ūkių valdytojus pagal projektą „Žemės ūkio paskirties žemės pirkimo–pardavimo ir nuomos kainų statistinis tyrimas“, atliekamą kartu su EK Regioninės statistikos direktoratu (Eurostatu), o nuo 2015 m. duomenys gaunami iš VĮ „Registrų centras“ pagal specialųjį ŽŪIKVC fiksuotos imties duomenų užsakymą.

Remiantis „Registrų centro“ ir ŽŪIKVC duomenimis, vidutinė 2018 m. ariamosios žemės pirkimo kaina buvo 3 890 Eur/ha, o tai 8,9 proc. daugiau negu 2017 m. Lyginant 2018 m. vidutinę ariamosios žemės pirkimo kainą su 2011 m. laikotarpiu, ji išaugo daugiau kaip 3,2 karto.

Vidutinė šalies pievų ir ganyklų žemės pirkimo kaina 2018 m. siekė 2 352 Eur/ ha, t. y. 8,4 proc. daugiau nei 2017 m. Lyginant 2018 ir 2011 m. vidutines šalies pievų ir ganyklų žemės pirkimo kainas, jos išaugo 3 kartus.

Vidutinė šalies ariamosios žemės nuomos kaina 2018 m. siekė 131 Eur/ha arba 5,6 karto daugiau nei 2017 m. Lyginant 2018 ir 2011 m. vidutines šalies ariamosios žemės nuomos kainas, matomas daugiau kaip 2 kartus siekiantis kainų augimas.

2018 m. vidutinė šalies pievų ir ganyklų žemės nuomos kaina siekė 94 Eur/ ha, t. y. 21 proc. daugiau nei 2017 m. Nuo 2011 m. šalies vidutinė pievų ir ganyklų žemės nuomos kaina išaugo kiek daugiau kaip 2,8 karto.

Ariamosios žemės pirkimo ir nuomos kainos bei žemės našumas

Remiantis 2018 m. „Registrų centro“ ir ŽŪIKVC pateiktais duomenimis, mažiausios ariamosios žemės vidutinės pirkimo kainos buvo Utenos apskrityje – nuo 1 596 Eur/ha. Šiek tiek aukštesnėmis pirkimo kainomis (1 641 Eur/ha) pasižymėjo Alytaus apskritis. Abejose apskrityse esantys žemės plotai išsiskyrė gana žemu vidutiniu žemės našumo balu.

Aukštesniais ir aukščiausiais žemės našumo balais pasižyminčiose apskrityse ariamosios žemės pirkimo kainos buvo maždaug 2,5–3,7 karto didesnės: Šiaulių – 6 063 Eur/ha, Panevėžio – 5 953, Marijampolės – 5 921, Kauno – 5 374, Tauragės – 4 228 Eur/ha.

Didžiausios ariamosios žemės nuomos kainos 2018 m. buvo aukštais žemės našumo balais išsiskiriančiose Šiaulių apskrities savivaldybėse, kuriose kainos svyravo nuo 97 iki 167 Eur/ha, Marijampolės apskrities savivaldybėse, kuriose nuomos kainos buvo nuo 110 iki 154 Eur/ha. Mažiau derlingose, t. y. žemesnio žemės našumo balo apskrityse ir jų savivaldybėse vyravo mažesnės ariamosios žemės nuomos kainos.

Ariamosios žemės vidutinių pirkimo kainų pokyčiai

Ariamosios žemės vidutinės pirkimo kainos 2018 m., palyginti su 2017 m., augo visose apskrityse, išskyrus Klaipėdos ir Vilniaus. Didžiausias augimas buvo Panevėžio, Utenos ir Tauragės apskrityse, atitinkamai siekęs 31, 22 ir 21 proc. Klaipėdos apskrityje vidutinės ariamosios žemės pirkimo kaina susitraukė 10,8 proc., Vilniaus apskrityje – apie 10 proc. Vidutinė ariamosios žemės pirkimo kaina šalyje 2018 m., palyginti su 2017 m., augo 9 procentais.

Lyginant 2011–2018 m. laikotarpį, stabiliausiai ariamosios žemės pirkimo kainos augo Tauragės apskrityje, kiekvienais metais didėdamos nuo 2 iki 67 proc. Didžiausi vidutinių ariamosios žemės pirkimo kainų svyravimai fiksuoti Klaipėdos apskrityje, kur vidutinė ariamosios žemės pirkimo kaina krito nuo 10 iki 30 proc. arba augo nuo 18 iki 146 proc., t. y. beveik 2,5 karto.

Palyginus 2018 m. vidutines ariamosios žemės pirkimo kainas su 2011 m. laikotarpiu, visose apskrityse stebimas augimas nuo 2,5 iki 4,5 karto. Daugiausia kainos augo Tauragės ir Panevėžio apskrityse, atitinkamai 4,4 ir 4,5 karto, mažiausiai – Klaipėdos ir Alytaus apskrityse, atitinkamai 2,2 ir 2,3 karto.

Ariamosios žemės vidutinių nuomos kainų pokyčiai

Aukščiausios vidutinės ariamosios žemės nuomos kainos 2018 m. fiksuotos Šiaulių, Marijampolės ir Kauno apskrityse, atitinkamai 147, 145 ir 137 Eur/ha. Žemiausios – Utenos, Vilniaus ir Telšių apskrityse, atitinkamai 84, 88 ir 101 Eur/ha.

Ariamosios žemės vidutinės nuomos kainos 2018 m., palyginti su 2017 m. kainomis, labiausiai augo Alytaus ir Marijampolės apskrityse – atitinkamai 2 ir 1,7 karto. Mažiausiai nuomos kainos augo Klaipėdos ir Telšių apskrityse ir siekė apie 7 proc. Šalies mastu vidutinė ariamosios žemės nuomos kaina augo apie 6 procentus.

Lyginant 2011–2018 m. laikotarpio duomenis, mažiausi ariamosios žemės nuomos kainų svyravimai buvo Marijampolės ir Vilniaus apskrityse, kita vertus, per šį laikotarpį kainos tai krito, tai kilo visose apskrityse.

Lyginant 2018 m. ariamosios žemės nuomos kainas su 2011 m. kainomis, jos augo vidutiniškai 2,2 karto. Didžiausias augimas fiksuotas Vilniaus, Alytaus ir Utenos apskrityse, atitinkamai 6,3, 4,1 ir 4 karto. Mažiausiai nuomos kainos augo Klaipėdos, Tauragės ir Marijampolės apskrityse, atitinkamai 1,4, 1,6 ir 1,8 karto.

Nagrinėjant vidutines ariamosios žemės nuomos kainas ir jų kitimo dinamiką, verta paminėti, kad lyginant vertinami oficialiai registruotų sandorių duomenys, kurie nuo faktinės situacijos gali skirtis.