Diskutuojant apie žemės ūkio paskirties žemės įsigijimą vieni laikosi nuomonės, kad tai Lietuvoje yra labai sudėtinga procedūra, kiti – kad žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo reguliavimas faktiškai neveikia ir žemę gana lengva įsigyti spekuliavimo tikslu.

Europos Komisija 2015 m. kovo 26 d. pradėjo pažeidimo procedūrą prieš Lietuvą, nurodydama, kad Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 2 straipsnio 1 dalyje nustatyti kvalifikaciniai reikalavimai žemės įgijėjui prieštarauja laisvo kapitalo judėjimo ir įsisteigimo laisvės principams. Briuselio nuomone, Lietuvoje galiojantys kvalifikaciniai reikalavimai, reglamentuojantys žemės ūkio paskirties žemės rinką valstybėje narėje, yra nepateisinamos ir neproporcingos priemonės, neįrodančios, kad užkertamas kelias spekuliuoti žeme. Atsižvelgęs į tai, Seimas nusprendė Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymą išdėstyti nauja redakcija, kuri įsigaliojo nuo 2018 m. sausio 1 dienos.

Stiprinama rinkos apsauga nuo spekuliacijų

Europos Komisijos nustatytus pažeidimus Lietuva privalėjo pašalinti. Keičiant Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymą, drauge siekta atsižvelgti į Europos Sąjungoje bei pasaulyje egzistuojančią žemės ūkio paskirties žemės supirkinėjimo (angl. land grabbing) ir koncentravimo problemą. Europos ekonomikos ir socialinių reikalų komitetas yra pažymėjęs, kad šiuo metu Europos Sąjungoje vyksta slaptas žemės ūkio paskirties žemės supirkinėjimo ir žemės nuosavybės koncentravimo procesas, darantis poveikį žmogaus teisėms. Kaip nurodo Europos Komisija, žemės ūkio paskirties žemę supirkus ir / ar sukoncentravus didelių ne žemės ūkio srities investuotojų ir didelių žemės ūkio įmonių rankose, labai nukenčia mažieji ūkiai, auga žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo kaina. Tad, Komiteto nuomone, žemės koncentravimas didelių ne žemės ūkio srities investuotojų ir didelių žemės ūkio įmonių rankose gali kelti rimtą pavojų.

Atsižvelgiant į tai, Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme pirmiausia buvo pakoreguoti įstatymo tikslai. Ankstesnėje redakcijoje buvo akcentuojamas žemės ūkio paskirties žemės racionalus naudojimas, žemės ūkio veiklos ir konkurencijos skatinimas ir žemės konsolidacija. Naujojoje įstatymo redakcijoje įstatymų leidėjo papildomai nurodoma užkirsti kelią žemės ūkio paskirties žemės spekuliacijai ir stengtis išsaugoti tradicines ūkininkavimo formas. Taigi įstatymas jau nuo pirmojo straipsnio akcentuoja siekimą apriboti Lietuvoje vykstantį žemės grobstymo spekuliavimo tikslu procesą.

Panaikinti kvalifikaciniai reikalavimai

Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo redakcijoje, galiojusioje iki 2018 m. sausio 1 d., buvo nustatyti apribojimai asmenims, kurie apskritai turėjo teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę. Žemės įsigyti galėjo tik asmuo, turintis profesinių įgūdžių ir kompetencijos. Tokiu asmeniu laikomas: a) ne mažiau kaip 3 metus per paskutinius dešimt metų iki žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo sandorio sudarymo dienos (įskaitant studijų ir / ar mokymosi įgyjant žemės ūkio išsimokslinimą laiką) žemės ūkio veiklą vykdęs ir žemės ūkio naudmenas ir pasėlius deklaravęs fizinis asmuo, kuris Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba turi žemės ūkio išsimokslinimo diplomą; b) ne mažiau kaip 3 metus per paskutinius dešimt metų iki žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo sandorio sudarymo dienos žemės ūkio veiklą vykdęs ir žemės ūkio naudmenas ir pasėlius deklaravęs juridinis asmuo ar kita organizacija (toliau – juridinis asmuo), jeigu jo pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gaunamų pajamų ir jeigu jo ekonominis gyvybingumas gali būti įrodytas, Žemės ūkio ministerijos nustatyta tvarka įvertinus juridinio asmens perspektyvas.

Naujajame įstatyme šių kvalifikacinių reikalavimų asmenims, kurie turi teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypus, nebelieka. Viena vertus, tai išplečia asmenų, kurie turi galimybę įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, ratą. Kita vertus, kvalifikaciniai reikalavimai atsiranda, nustatant žemės ūkio paskirties žemės pirmumo eiliškumą. Esant platesniam pirmumo eilės apibrėžimui, labai tikėtina, kad žemės ūkio veiklą vykdantis asmuo turės galimybę žemės sklypą įsigyti pirmiau nei paprastas pirkėjas.

Pirmumo teisė įsigyti privačią žemę

Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo pakeitimuose koreguojamas sąrašas asmenų, turinčių pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę, taip pat atsiranda naujų asmenų, įgyjančių tokią teisę.

Kaip ir anksčiau, pirmiausia žemę įsigyti turi teisę žemės sklypo bendraturtis. Jam atsisakius ar nesant, pirmumo teise sklypą įsigyti gali parduodamo sklypo naudotojas, vykdęs jame žemės ūkio veiklą ne mažiau kaip 1 metus pagal Nekilnojamojo turto registre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį (sutartis). Perfrazuodamas dabartinę formuluotę įstatymų leidėjas siekia, kad būtų išvengta praktikoje pasitaikančių atvejų, kai panaudos sutartis būdavo užregistruojama atgaline data vien tam, kad pirkėjas įgytų pirmumo teisę. Nurodyta teisė netaikoma, jeigu asmuo naudojasi žemės sklypu neatlygintinai (pagal panaudos sutartį), nebent sklypas perduotas neatlygintinai naudotis artimiems giminaičiams (tėvams ir vaikams, seneliams ir vaikaičiams, broliams ir seserims), taip pat sutuoktiniams, įtėviams, įvaikiams ir tokie artimi giminaičiai Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravę ūkininko ūkį arba jiems esant juridinio asmens ar kitos organizacijos dalyviais tokio juridinio asmens pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 proc. visų gautų pajamų.

Nesant tinkamo sklypo naudotojo, pirmumą taip pat turi asmuo, nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, jeigu jis, kaip ir kitais atvejais, yra įregistravęs ūkį ar gauna 50 proc. pajamų (kaip juridinis asmuo) iš žemės ūkio. Įstatymas taip pat papildomą prioritetą suteikia fiziniam ar juridiniam asmeniui, kuris yra įsiregistravęs / įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje.

Taigi sąlygos įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą pirmumo teise naujajame įstatyme yra platesnės ir sudaro galimybę žemės sklypus praktiškai visais atvejais įsigyti tiems asmenims, kurie užsiima žemės ūkio veikla. Kita vertus, prioritetų eilė neišsprendžia praktikoje pasitaikančių problemų dėl apsimestinių sandorių (dovanojimo, mainų), kuriais siekiama apeiti visus įstatyme nustatytus pirmumus.

Pakeitimai užkerta kelią apeiti įstatymą

Anksčiau įstatymą buvo bandoma apeiti žemės sklypus parduodant kaip kompleksą. Parduodant tokiu būdu, pardavimo sandorio suma būdavo tokia didelė, kad retas ūkininkas galėdavo pasinaudoti pirmumo teise. Be to, dalis kompleksu parduodamų sklypų jam galėjo būti nereikalingi. Siekiant pašalinti šią spragą, įstatyme nurodoma, kad žemės sklypo savininkui draudžiama nustatyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo sąlygą, numatančią, kad pirmumo teisę turintis asmuo gali pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą tik kartu su kitais parduodamais žemės sklypais, išskyrus atvejus, kai visi parduodami žemės sklypai ribojasi tarpusavyje.

Dar viena naujovė: nuo šiol žemės pirkimo–pardavimo sandoriai turės būti vykdomi tik bankiniais atsiskaitymais. Taip bus lengviau pastebėti pirkėjų ar pardavėjų nesąžiningumą, sandorių slėpimą ar esamus nesąžiningus sandorius tarp asmenų ar net trečiųjų asmenų, kurie gali būti suinteresuoti tokios paskirties žeme.

Kita svarbi naujovė yra susijusi su technologijomis, konkrečiai – su Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetaine. Įstatyme nurodyta, kad apie parduodamą žemės sklypą, pardavimo sąlygas bei sąlygas, kuriomis asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise pirkdami žemės sklypą, ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo dienos turės būti paskelbta ir Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainėje. Ši naujovė bus taikoma ir asmenims, kurie atsisako ar kaip tik nori pirkti nurodytą žemės sklypą. Atsisakymas arba noro išreiškimas pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą yra pateikiamas Nacionalinei žemės tarnybai ne vėliau kaip per 15 dienų nuo pranešimo apie sklypo pardavimą paskelbimo interneto svetainėje dienos.

Didžiausias įsigyjamos žemės plotas

Nustatant didžiausią įsigyjamos nuosavybės teise žemės ūkio paskirties žemės plotą, pagrindinė įstatymo naujovė yra tai, kad susiję asmenys, Lietuvos teritorijoje nuosavybės teise valdantys didesnį žemės ūkio žemės paskirties plotą, negu nurodyta įstatyme (300 ha, tam tikrais atvejais – 500 ha), tarpusavyje galės sudaryti žemės ūkio paskirties žemės sklypų perleidimo sandorius, jei dėl tokių sandorių sudarymo bendras šių susijusių asmenų įgytos žemės ūkio paskirties žemės plotas nepadidėja ir kiekvieno iš susijusių asmenų žemės plotas netampa didesnis nei 500 hektarų.

Taigi galima daryti išvadą, jog yra palengvinama žemės ūkio paskirties žemės sklypų rotacija tarp ūkininkų, tačiau su sąlyga, kad kiekvieno iš ūkininko žemės plotas nepadidėja drastiškai ir neviršija įstatymo nustatytų normų.