Praėję metai buvo vieni iš aktyviausių lietuvos dirbamos žemės rinkoje, o namų valdų žemės rinkoje – ir patys aktyviausi per visą istoriją. Dirbamos žemės paklausa lietuvoje tebėra aukšta, o kainos auga, tačiau vis dar išlieka vienos iš žemiausių europos sąjungoje.

Rinkos augimo perspektyvas 2012 metų pradžioje turbūt daugelis dar vertino gana atsargiai ir ypač didelio augimo nesitikėjo. Aktyvumas dirbamos žemės rinkoje po nuosmukio jau buvo atsigavęs ir augo dvejus metus iš eilės. Atsigavusią paklausą rodė ir augančios žemės pardavimo bei nuomos kainos, kurios per porą metų įveikė 2009–2010 metų atotrūkį ir grįžo prie savo ilgalaikės vystymosi krypties. Aplinkinių šalių žemės rinkų tendencijos taip pat kūrė palankų foną – neseniai paskelbti 2011-ųjų statistiniai duomenys rodo, kad dirbamos žemės kainos augo ir kitose Europos Sąjungos šalyse: tiek senbuvėse, tiek naujosiose narėse. Taigi 2012 m. pradžioje žemės rinka jau buvo gerokai atsitiesusi po krizės, kita vertus, būtent dėl to ir galėjo kilti pagrįstas klausimas, o kiek gi tvarus šis augimas ir ar jis dar tęsis kitais metais. O gal rinka jau vėl pasiekė savo augimo viršūnę?

Europoje nerimą kėlė mažesnis negu tikėtasi ūkio augimas ir pirmieji recesijos požymiai, kurie vėliau pasitvirtino – 2012 m.  Europos  Sąjungos šalių ekonomika nors ir nedaug (0,3 proc.), bet sumažėjo. Lietuvai labiau rūpėjo nuo 2013 m. turėjusi įsigalioti nauja  žemės apmokestinimo tvarka, pagal kurią, žemės mokestį pradėjus skaičiuoti nuo vidutinės rinkos vertės ir taikant praktiškai iki metų pabaigos dar buvusius nežinomus tarifus, kurių dydį turėjo nuspręsti pačios savivaldybės, daliai žemės savininkų žemės mokesčio dydis galėjo ženkliai padidėti.

Šiandien galima pasidžiaugti, kad Lietuvos atveju visi šie būkštavimai nepasitvirtino. Šalies ūkio augimas, nors šiek tiek ir sumažėjo, bet išliko teigiamas ir palyginti nemažas (3,6  proc.), netgi  didesnis nei buvo prognozuojama metų pradžioje. Sprendžiant pagal perleistos žemės plotą, 2012-ieji tapo vieni aktyviausių metų Lietuvos dirbamos žemės rinkoje, o namų valdų žemės rinkoje – ir patys aktyviausi per visą istoriją.

Rinkos aktyvumas

Lietuvoje 2012 m. perleista 174,4 tūkst. ha privačios žemės ūkio paskirties žemės, arba tik 1,7 proc. mažiau negu 2006-aisiais ir 7,5 proc. mažiau negu didžiausiu rinkos aktyvumu pasižymėjusiais 2007 metais. Vertinant bendrą perleistą privačios ir įsigytą valstybinės  žemės ūkio paskirties žemės plotą, perleidimų apimtys 2012 m. siekė 224,3 tūkst. ha ir buvo tik 3,6 proc. mažesnės nei šiuo požiūriu aktyviausiais 2006-aisiais.

Buvo net kelios priežastys nedelsti ir įsigyti žemės ūkio paskirties žemės būtent 2012 metais. Visų pirma Lietuvos ūkis 2011 m. pasižymėjo įspūdingu augimu, o euro zonos skolų krizė, visu aštrumu iškilusi antrąjį pusmetį, Lietuvai didesnės įtakos nepadarė. Netgi priešingai, įsigytos privačios žemės ūkio paskirties žemės plotas rinkoje 2011-ųjų  paskutinį ketvirtį šoktelėjo  45,9  proc.  (!),  o  2012  m. visais ketvirčiais, išskyrus trečiąjį (dėl sezoninių rinkos svyravimų), išliko labai panašus ir siekė apie 45–47 tūkst. ha per ketvirtį.

Daliai žemės nedirbančių savininkų argumentu parduoti žemę tapo numatomi žemės apmokestinimo tvarkos pasikeitimai po 2012-ųjų, nors būsimų pirkėjų šie pokyčiai neatgrasė. Dirbamos žemės kainos Lietuvoje buvo ir vis dar išlieka net  3–4 kartus mažesnės negu kaimyninėje Lenkijoje, jau nekalbant apie ES senbuves šalis, todėl dirbamą žemę skubėjo įsigyti ir ūkiai, plečiantys nuosavos žemės dalį savo žemėnaudose, ir investuotojai, kurie patys žemės nedirba. Vieni – siekdami apsidrausti nuo galimo kainų padidėjimo 2014 m.  gegužę, kai nustos galioti apribojimai įsigyti žemės ūkio paskirties žemę svetimšaliams, kiti – siekdami iš to pasipelnyti.

Iš viso per 2012 m. buvo perleistas net 27,6  proc. didesnis privačios dirbamos žemės plotas negu prieš metus – gerokai daugiau  nei  ankstesniais dvejais metais po krizės, kai aktyvumas kasmet didėjo po12,1–12,8 proc. Perleidžiamos žemės plotai labiausiai išaugo Telšių apskrityje – net 71,3 proc. Mažeikių rajone, kuriam teko apie pusė apskrityje perleisto ploto, aktyvumas padidėjo net 2,5 karto. Mažiau nei vidutiniškai šalyje perleidžiamas plotas išaugo Tauragės, Utenos, Kauno ir Klaipėdos apskrityse (12,3–20,4 proc.). Likusiose Vidurio Lietuvos bei Alytaus ir Vilniaus apskrityse aktyvumas padidėjo 27,5–36,6 procento.

Per metus perleidžiamas plotas labiausiai padidėjo Kalvarijos ir Mažeikių savivaldybėse (2,5–2,7 karto) bei Pagėgių, Šalčininkų rajono ir Kazlų Rūdos savivaldybėse (85,2–91,9 proc.), taip pat – Šiaulių, Skuodo, Širvintų ir Biržų rajonuose (53,5–68,3 proc.), o kitur augimas neviršijo  49,0  proc.  Aktyvumas  sumažėjo tik Kretingos (11,7 proc.) ir Varėnos,Jurbarko, Raseinių, Šilalės rajonuose (1,1–3,5 proc.).

Juridiniai asmenys 2012  m. įsigijo 18,02 tūkst.ha žemės ūkio paskirties žemės, arba 18,5 proc. daugiau negu 2011 m., t. y. rinkoje jie dalyvavo ne taip aktyviai, kaip fiziniai asmenys, o dalyje apskričių jų aktyvumas buvo žemesnis nei priešmetus. Labiausiai jų įsigyjamos žemės plotai padidėjo Tauragės ir Telšių (3,1–3,3 karto) bei Alytaus (88,7 proc.)  apskrityse, ypač Pagėgių (9,5 karto), Mažeikių bei Telšių savivaldybėse (4,4–5,6 karto). Vilniaus ir Panevėžio apskrityse aktyvumas išaugo 42,6–43,3 proc., Kauno ir Šiaulių – vos 2,2 ir 3,6 proc., o Utenos, Klaipėdos ir Marijampolės apskrityse – ženkliai sumažėjo (33,4–49,4 proc.).

Žemės ūkio paskirties žemės rinkos intensyvumas, matuojamas perleistos žemės ploto santykiu su privačia žeme, 2012 m. padidėjo iki 5,5 proc. (2011 m. buvo 4,4 proc.) ir jau pranoko 2008 m. lygį (5,0 proc.), tačiau dar neprilygo 2005–2007 m. (6,3–6,6 proc.). Sprendžiant pagal šį rodiklį, aktyviausia rinka buvo Telšių (7,9 proc.), Klaipėdos (6,9 proc.) ir Vilniaus (6,6 proc.) apskrityse, vangiausia – Kauno, Alytaus, Utenos ir Marijampolėsapskrityse (4,5–4,9  proc.), o kitur siekė  5,1–5,2 proc. Didžiausias rinkos intensyvumas buvo nustatytas Mažeikių r. (13,3 proc.), Švenčionių r. (13,1 proc.), Kalvarijos sav. (11,5 proc.), Šilutės r. (11,1 proc.), Pagėgių sav. (8,9 proc.), Šalčininkų r. (8,5 proc.) ir Skuodo r. (7,6 proc.), o likusiose savivaldybėse neviršijo 7 procentų.

Esant tokiai aktyviai privačios žemės rinkai, iš valstybės įsigyjamos dirbamos žemės plotai 2012 m. padidėjo palyginti nedaug, tik 13,1 proc., ir sudarė 49,88 tūkst. ha. Labiausiai šie plotai padidėjo Alytaus (2,1 karto) bei Tauragės, Panevėžio ir Utenos apskrityse (37,1–53,8 proc.), kiek mažiau – Vilniaus ir Kauno apskrityse (26,2 ir 20,1 proc.). Mažiau nei 2011 m. žemės buvo įsigyta Telšių ir Klaipėdos (net 64,5 ir 71,5 proc.) bei Šiaulių ir Marijampolės apskrityse (8,8 ir 13,8 proc.).

Kad ir kaip keista, bet šio aktyvumo šuolio rinkoje nelydėjo padidėjęs paskolų lygis. Pagal įkeičiamos žemės ūkio paskirties žemės statistiką galima spręsti, kad pirkėjų skolinimosi įpročiai 2012 m. nesikeitė ir skolintomis lėšomis jie naudojosi ne ką daugiau negu ankstesniais metais. Įkeičiamos žemės ploto santykis su įsigyjama privačia ir valstybine žeme padidėjo tik truputį ir siekė 39,3 proc. (2011 m. – 37,5 proc.), o santykis su įsigyjama privačia žeme tesiekė 50,5 proc. (2011 m.– 49,6  proc.), tačiau apskritai reikšmingesnių pokyčių per 2012 m. čia neįvyko. Iš viso per metus buvo įkeista 88,12 tūkst. ha žemės ūkio paskirties žemės.

Pardavimo kainos

Nepaisant trejus metus iš eilės besitęsiančio kilimo, dirbamos žemės paklausa Lietuvoje išlieka aukšta, o kainos auga, tačiau vis dar išlieka vienos iš žemiausių Europos Sąjungoje, nes panašiu tempu žemė brangsta ir kitose Vidurio Europos šalyse. Galima pasidžiaugti, kad 2011 m., kai  žemės kainos Lietuvoje išaugo net 28,6 proc., pirmą  kartą skirtumas nuo Lenkijos kainų sumažėjo ir tapo netgi mažesnis negu 2004-aisiais, tačiau kainos Lietuvoje (5 111 Lt/ha) vis tiek dar liko 3,28 karto mažesnės nei vidutiniškai Lenkijoje ir 3,53  karto mažesnės nei su Lietuva besiribojančioje Palenkės vaivadijoje. Be to, vis dar buvo atsiliekama ir nuo Latvijos (apie 5 697 Lt/ha), ir nuo Estijos (apie 5 524 Lt/ha)  –  pastarojoje kainos per metus styptelėjo net 84 proc. Mažiau nei Lietuvoje žemė kainavo tik Slovakijoje (apie 4 489 Lt/ha).

Taigi nieko neturėtų stebinti faktas, kad po 2011 m. kainų šuolio dirbamos žemės kainų vidurkis Lietuvoje 2012 m. padidėjo dar 11,7 proc. ir pasiekė 5 707 Lt/ha. Iš tiesų visose kainų grupėse žemės kainos pašoko netgi daugiau, tačiau joms pakilus pasikeitė ir kokybinė įsigyjamos žemės sudėtis: daugiau pradėta pirkti blogesnės ūkinės vertės, tačiau pigesnės žemės, kuri tapo paklausesnė. Dėl šios priežasties prastos ūkinės vertės žemės kainos padidėjo vidutiniškai 43 proc., kai geros ir vidutinės ūkinės vertės žemės – tik 25 ir 28 procentais.

Analizuojant pagal apskritis, prastesnės ūkinės vertės žemė labiausiai pabrango Kauno, Telšių, Panevėžio ir Alytaus bei Marijampolės apskrityse (50–99 proc.). Vidutinės ir geros ūkinės vertės žemė labiausiai brango Telšių ir Kauno apskrityse (iki 39–47 proc. ir daugiau), o mažiausiai – Tauragės, Vilniaus, Alytaus ir Marijampolės apskrityse (6–15 proc.). Nuo vidutinių geros ir vidutinės ūkinės vertės žemės kainų prastos ūkinės vertės žemės kainos skyrėsi maždaug 36,4 procento.

Brangiausiai dirbama žemė buvo pardavinėjama Kauno rajone ir Birštono savivaldybėje (vidutiniškai 9,4 ir 9,6 tūkst. Lt/ha) bei Vilniaus rajone ir Elektrėnų savivaldybėje (8,6 ir 8,7 tūkst. Lt/ha), kur žemės kainas stipriai veikia galimybė panaudoti ją būsto statyboms, komercijai  arba rekreacijai. Didžiausios kainos už geros ir vidutinės ūkinės vertės žemę susiformavo savivaldybėse aplink Kauno ir Vilniaus miestus, taip pat Vidurio ir Vakarų Lietuvos šiaurinėje dalyje bei pajūryje, kur galima išskirti brangesnes (6,4–7,6 tūkst. Lt/ha) ir už jų arba tarp jų išsidėsčiusias pigesnes (5,0–6,1 tūkst. Lt/ha) teritorijas. Dėl nevienodo rinkos dalyvių aktyvumo ir nevienodos pasiūlos šiose teritorijose išryškėjo didesni kainų skirtumai negu buvo prieš metus, kuomet teritorija, pasižyminti  didesnėmis  žemės  kainomis, buvo beveik  vientisa.  Žemiausios vidutinės kainos (3,9–4,9 tūkst. Lt/ha) liko Alytaus apskrityje (be Druskininkų), Rytų Lietuvoje ir rytinėje Vakarų Lietuvos dalyje.

Galimybės panaudoti sklypą komercijai  (šalia pagrindinių kelių, miestelių) ar ūkininko ūkiui kurti netgi toje pačioje savivaldybėje buvo vertinamos nevienodai. Dažniausiai tokia žemė kainavo  8–12 tūkst. Lt/ha, o vaizdingesnėse vietovėse, prie vandens, patogiose kurti kaimo turizmo sodybą ar įsikurti – 11–15 tūkst. Lt/ha. Šalia gyvenamųjų teritorijų esanti žemė, tinkanti jų plėtrai, buvo įkainojama 16–18 tūkst. Lt/ha, nutolusi apie 10–15 km spinduliu nuo didesnių miestų – iki 20 tūkst. Lt/ha, o aplink Vilnių – iki 20–30 tūkst. Lt/ha ir daugiau.

Nuomos kainos

Nepaisant smarkiai išaugusio rinkos aktyvumo, didelių paklausos pokyčių žemės naudojimo rinkoje neįvyko, t.y. aktyvumo padidėjimą rinkoje daugiau lėmė ne ūkių plėtra, o ūkių žemėnaudų nuosavybės struktūros pokyčiai, įsigyjant anksčiau jų jau nuomotą žemę, arba žemė būdavo įsigyjama spekuliatyviais ketinimais. Tą liudija ir palyginti nedidelis (netgi mažesnis nei pardavimo kainų) nuomos kainų augimo laipsnis 2012 metais.

Vidutinės nuomos kainos Lietuvoje už dirbamą žemę padidėjo 6,4 proc., iki 185 Lt/ha, o už pievas ir ganyklas – 9,7 proc., vidutiniškai iki 145 Lt/ha. Už geros ūkinės vertės žemės nuomą Lietuvoje buvo vidutiniškai mokama apie 250 Lt/ha per metus, brangesnėse vietovėse – iki 300–350   Lt/ha, Vilkaviškio, Raseinių, Joniškio, Mažeikių, Kretingos rajonuose – iki 400 Lt/ha, o atskirose Radviliškio ir Joniškio rajonų seniūnijose – ir iki 500 Lt/ha. Už vidutinės ūkinės vertės žemės nuomą buvo mokama vidutiniškai apie 190 Lt/ha, o už prasčiausią žemę, kaip ir prieš  metus, – apie 130 Lt/ha. Priklausomai nuo vietos, individualių sklypo savybių ar patogumo konkrečiam nuomininkui, reali nuomos kaina nuo vidutinės galėjo skirtis maždaug iki 33 procentų.

Dirbamos žemės nuomos rinkoje Lietuvoje per metus  abiausiai padidėjo vidutinės ūkinės vertės žemės nuomos kainos – 9,5 proc. Geros ūkinės vertės žemė daug kur jau buvo nuomojama už pakankamai aukštą kainą, todėl 2012 metais jos nuomos kainos didėjo mažiau nei vidutinės ūkinės vertės žemės – tik 6,7 proc. Prastos ūkinės vertės žemės nuomos kainos padidėjo vos 1,8 proc., nes tokios žemės įdirbimas reikalauja santykinai didesnių kapitalinių investicijų, kurių nuomininkas, nebūdamas garantuotas to sklypo ilgalaikiu naudojimu, ne visuomet yra linkęs imtis, nors suaktyvėjusioje nuosavybės rinkoje tokių sklypų kainos išaugo net 43 procentais.

Pievų ir ganyklų nuomos atveju labiausiai padidėjo geros ir vidutinės ūkinės vertės žemės nuomos kainos, atitinkamai, 13,0 ir 10,2 proc., o prastos ūkinės vertės sklypų – tik 3,4 procento.

Vertinant pagal regionus, labiausiai dirbamos žemės nuomos kainos 2012 m. išaugo Vakarų Lietuvoje – 18,0–20,1 proc. už geros ir vidutinės ūkinės vertės žemę (ir net 24,2 proc. už prastą), taip pat pastebimai išaugo kainos už geros ir vidutinės ūkinės vertės žemę Rytų Lietuvoje – atitinkamai, 18,9 ir 10,9 proc. Mažiau nei vidutiniškai Lietuvoje,  6,7–7,0  proc., padidėjo nuomos kainos už vidutinės ir prastos ūkinės vertės žemę Pietų Lietuvoje (geros žemės nuoma ~2,6 proc. atpigo). Tuo tarpu Vidurio Lietuvoje, pasižyminčioje derlingiausiomis žemėmis ir stipriausiais ūkiais, nuomos kainos praktiškai  nesikeitė – už geros ūkinės vertės žemę padidėjo vos 0,9 proc., o už vidutinės ir prastos  –  sumažėjo  0,3–1,8  procento.

Pagal vidutinės ūkinės vertės žemės nuomos kainas Vidurio Lietuvoje buvo galima aiškiai išskirti didžiausiomis kainomis pasižyminčią sritį, nusidriekusią šiauriniu Lietuvos pakraščiu nuo Mažeikių rajono iki Biržų rajono bei išsidėsčiusią žiedu aplink Radviliškio rajoną, kur vidutiniškai žemė buvo nuomojama už 220–260 Lt/ha, o Akmenės, Joniškio ir Radviliškio rajonuose – už 280–300 Lt/ha. Panašios kainos nusistovėjo ir dalyje Marijampolės  apskrities – 250–280 Lt/ha Šakių rajone, Kalvarijos ir Marijampolės savivaldybėse. Kita, pigesnė, zona nusidriekė vakarine Rytų Lietuvos dalimi nuo Rokiškio rajono iki Širvintų rajono, kartu apimdama ir visą pietinę Kauno apskrities dalį nuo Jonavos ir Kauno rajonų bei Trakų rajoną ir pasienyje su Lenkija esančius Lazdijų ir Vilkaviškio rajonus, kur žemė buvo nuomojama vidutiniškai už 180–210 Lt/ha.

Rytiniu Lietuvos pakraščiu nuo Ignalinos rajono iki Elektrėnų savivaldybės ir toliau į pietus iki Šalčininkų rajono nusidriekė 140–170 Lt/ha nuomos kainų zona. Prie jos reikėtų priskirti ir Panevėžio bei Ukmergės rajonus. Palyginti su praėjusiais metais, kainos šiame regione išaugo ir suvienodėjo, mažiausios liko tik Utenos ir Zarasų rajonuose – 110–130 Lt/ha. Panašios kainos, 150–170 Lt/ha, nusistovėjo ir pietinėje Vakarų Lietuvos dalyje (pradedant Rietavo sav.) bei Kazlų Rūdos savivaldybe, o Plungės rajone siekė 130 Lt/ha. Likusioje Vakarų Lietuvos dalyje, nuo Klaipėdos rajono iki Telšių rajono, taip pat – Pagėgių savivaldybėje, nuomo kainos buvo 180–200 Lt/ha.

Mažiausios vidutinės nuomos kainos, 80–130 Lt/ha, išliko dalyje Pietų Lietuvos–Alytaus,Varėnos rajonuose ir Druskininkų savivaldybėje.