Nors rinkos svyravimai neišvengiami, tačiau ten, kur dirbama žemė perkama ilgalaikio ūkininkavimo tikslais, kainas lemia racionalūs, o ne spekuliaciniai pirkėjų lūkesčiai.

Pirmą kartą 2008-aisiais aktyvumas žemės ūkio paskirties žemės rinkoje Lietuvoje buvo mažesnis, palyginti su prieš tai ėjusiais metais. Tačiau dirbamos žemės kainos, ilgą laiką buvusios mažesnės ūž jos gamybinę vertę, tebekilo ir, palyginti su 2007 m. kainomis, padidėjo dar beveik ketvirtadaliu.

Kainų kritimas pasaulio nekilnojamojo turto ir finansų rinkose bei prasidėjęs bendras ūkio nuosmukis paveikė ir Lietuvos žemės rinką. Labiau juntamas jis buvo 2008 metų pradžioje, kai rinkose dar tvyrojo nežinomybė. Nemažai pardavėjų tuomet atsisakė ketinimų parduoti turtą arba suskubo jį parduoti žemesnėmis kainomis, o daugelis pirkėjų sprendimus pirkti žemę atidėjo, laukdami kol padėtis pasaulio rinkose praskaidrės.

Žemės ūkio paskirties žemės rinka Lietuvoje nuo pat žemės reformos pradžios ir privačios nuosavybės į žemę įteisinimo nuolat augo, todėl per metus perleidžiamos privačios žemės ūkio paskirties žemės ploto sumažėjimas maždaug penktadaliu 2008 m., palyginti su 2007 m., yra tam tikras lūžio taškas Lietuvos žemės rinkos istorijoje. Perleidimų žemės rinkoje augimo lėtėjimas iš tiesų buvo stebimas jau nuo 2007 m. antrojo pusmečio, todėl pasaulyje prasidėjusi krizė tik paspartino šiuos procesus.

Pakilimai ir nuosmukiai yra natūralūs visų rinkų raidos etapai. Ūkio kilimo laikotarpiu finansinio ir nekilnojamojo turto kainos būna išpučiamos, o krizės jas normalizuoja – kainos grįžta prie racionaliais lūkesčiais pagrįstos vertės, o spekuliaciniai burbulai subliūkšta.

Panašiai nutiko ir Lietuvos žemės rinkoje – išpūstos žemės ūkio paskirties žemės aplink didžiuosius miestus ir rekreacinėse teritorijose kainos 2008 m. ėmė kristi, tačiau dirbamos žemės kainos, ilgą laiką buvusios mažesnės už jos gamybinę vertę, toliau kilo ir , palyginti su 2007 m. kainomis, padidėjo dar beveik ketvirtadaliu. Nuomos kainos taip pat didėjo.

Rinkos aktyvumas

2008-aisiais pirmą kartą aktyvumas žemės ūkio paskirties žemės rinkoje Lietuvoje tapo mažesnis, palyginti su prieš tai ėjusiais metais. Per 2008 m. perleista 148,6 tūkst. ha privačios žemės ūkio paskirties žemės, arba 21,2 proc. mažiau negu 2007 m., kai buvo perleista 188,5 tūkst. ha.

Šį ryškų sumažėjimą lėmė neįprastai aukšti 2007 m. I ketvirčio rezultatai, kita vertus – sezoninio aktyvumo šuolio nebuvimas 2008 m. I ketvirtį. Tiesa, jau nuo 2007 m. II pusmečio aktyvumas žemės rinkoje išlieka tolygus – kas ketvirtį perleidžiama vidutiniškai apie 37,2 tūkst. ha žemės ūkio paskirties žemės.

Fiziniai asmenys 2008 m. įsigijo 20 proc. mažiau žemės ūkio paskirties žemės negu 2007 m., tačiau II pusmetį skirtumas jau tesudarė 2,2 proc. Juridinių asmenų pirkimai per 2008 m. sumažėjo net 28,3 proc. (įsigyta apie 18,6 tūkst. ha), per II pusmetį – 29,1 procento.

Teritoriniu požiūriu 2008 metais rinka vystėsi nelabai tolygiai. Perleidžiamos žemės ūkio paskirties žemės plotai labiausiai sumažėjo Utenos, Panevėžio ir Klaipėdos apskrityse (26,7–30,5 proc.), mažiausiai – Marijampolės, Tauragės ir Vilniaus apskrityse (9–13,8 proc.).

Juridinių asmenų aktyvumo regioniniai skirtumai daug didesni. Marijampolės ir Tauragės apskrityse per 2008 m. perleista daugiau žemės ūkio paskirties žemės negu 2007 m. Kitose apskrityse juridiniams asmenimis perleidžiamas plotas mažėjo: Telšių apskrityje – 18,9 proc., Alytaus – 61,8 proc., kitose apskrityse – 32,9–39,2 procento.

Rinkos intensyvumas (perleistos žemės ploto ir viso privačios žemės ūkio paskirties žemės ploto santykis) 2008 m. sudarė 5 proc. (palyginti su 2007 m. – 6,6 proc.), t. y. dar pakankamai aukštas rinkos aktyvumo rodiklis. Šalyse su susiformavusia ir nusistovėjusia žemės rinka jis paprastai neviršija 1 proc. Sumažėjus bendram intensyvumui, skirtumai tarp apskričių pagal šį rodiklį irgi sumažėjo. Mažiausias intensyvumas buvo Alytaus (3,8 proc.), didžiausias – Tauragės apskrityje (5,7 proc.).

Aktyviausia žemės rinka išliko did­miesčių plėtros įtakos ir rekreacinėse vietovėse, taip pat – Šiaurės ir Vakarų Lietuvoje, kur rinkos intensyvumas savivaldybėse siekė 6 –7,1 proc. (Kauno, Klaipėdos ir Šiaulių miestų, Jurbarko, Kretingos, Skuodo, Akmenės, Mažeikių ir Šiaulių rajonų savivaldybės). Rytų Lietuvoje galima išskirti rekreacijai tinkančiomis vietovėmis pasižymintį Zarasų rajoną ir Vilniaus plėt­ros įtakoje esančias Trakų, Elektrėnų, Širvintų savivaldybes.

Dalį žemės ūkio paskirties žemės paklausos tenkina ir privačių asmenų iš valstybės įsigyjama žemė. Iš valstybės 2008 m. įsigyta 23,4 tūkst. ha žemės ūkio paskirties žemės, t. y. 4,6 proc. mažiau negu 2007 m. Šie plotai padidėjo tik Rytų Lietuvoje (Utenos, Vilniaus ir Panevėžio apskrityse) – 13,6–24,5 procento.

Nepaisant sulėtėjusio rinkos aktyvumo ir sugriežtėjusių kredito teikimo sąlygų bei išaugusių palūkanų, įkeičiamos žemės plotai 2008 m. ne tik nesumažėjo, bet padidėjo ir pasiekė 61,7 tūkst. ha. Lyginant su perleidžiamos žemės plotu, įkeičiamos žemės ploto santykis 2008 m. pasiekė 41,5 proc. (2007 m. – 32,3 proc.). Labiausiai įkeičiamos žemės plotai augo tose apskrityse, kur žemės ūkio paskirties žemė yra naudojama žemės ūkio veiklai, t. y. Vidurio Lietuvos, Alytaus, Tauragės apskrityse.

Įkeitimų sumažėjo tik didmiesčių plėtros įtakos arba rekreacijai tinkamuose rajonuose, t. y. Vilniuje ir aplinkiniuose rajonuose (42,5 proc.), taip pat Klaipėdos (36,3 proc.), Telšių (11,4 proc.) apskrityse, prie kitų didmiesčių ir kituose rekreacijai patraukliuose rajonuose (Molėtų, Zarasų). Šiose teritorijose, pasižyminčiose daugiau ar mažiau išpūstomis kainomis, tikintis kainų kritimo, buvo skolinamasi atsargiau.

Pardavimo kainos

Nepaisant to, kad aktyvumas žemės ūkio paskirties žemės rinkoje per 2008 m. krito, dirbamos žemės ūkio paskirties žemės kainos Lietuvoje nesumažėjo, o daugelyje vietų buvo net didesnės negu 2007 metų pabaigoje.

Pasaulio nekilnojamojo turto rinkų su besiformuojančiais spekuliaciniais kainų burbulais pardavėjai suskato mažinti gyvenamosios ir komercinės paskirties nekilnojamojo turto kainas, o kartu ir žemės sklypų, perkamų siekiant juos panaudoti gyvenamųjų namų ar komercinių objektų statybai. Lietuvoje ši tendencija pasireiškė Vilniaus, Klaipėdos ir Kauno miestų plėtros įtakoje esančiose vietovėse, o likusioje Lietuvos dalyje, kur dirbama žemė yra perkama ilgalaikio ūkininkavimo tikslais, kainas ir jų tolesnį augimą lėmė racionalūs, o ne spekuliaciniai pirkėjų lūkesčiai.

Vidutinė žemės ūkio paskirties žemės kaina Lietuvoje 2008 m. padidėjo apie 25 proc. – iki 3 740 Lt/ha (2007 m. – vidutiniškai 3 000 Lt/ha). Pietų ir Rytų Lietuvoje žemės kainos pakito mažiausiai ar net sumažėjo, o Vakarų ir Vidurio Lietuvoje jos padidėjo vidutiniškai 29–33 procentų.

Visoje Lietuvoje labiausiai brango geros ūkinės vertės žemė (27–53 proc.), o prastesnės žemės kainos kito nedaug (11–18 proc.).

Pietų Lietuvoje vidutinės ūkinės vertės žemė buvo pardavinėjama vidutiniškai už 1 900 Lt/ha, bet tiek geresnės, tiek prastesnės ūkinės vertės žemė atpigo apie 11–16 proc. Geros ūkinės vertės ar esanti patogioje vietoje žemės ūkio paskirties žemė buvo pardavinėjama vidutiniškai už 2 300 Lt/ha, prastos ūkinės vertės – vidutiniškai už 1 000 Lt/ha. Žemės vertės sumažėjimas daugiausia paveikė Alytaus apskrities rajonus ir savivaldybes.

Pietų Lietuva pasižymi nelabai derlingais dirvožemiais, o tai lemia ir menkesnį vietos ūkininkų pajėgumą sėkmingai įveikti sunkumus, ypač – ekonomikos smukimo laikotarpiu. Netikrumas dėl šalies ūkio augimo ir galimų pasaulinių produkcijos kainų pokyčių ateityje, matyt, šiame regione ir nulėmė tokius žemės kainos pokyčius, nors siekio investuoti į ūkių žemėvaldų didinimą per daug nepaveikė – rinkos aktyvumas 2008 m. čia sumažėjo vidutiniškai tiek pat, kaip ir visoje Lietuvoje (ir net truputį mažiau). Dėl tų pačių priežasčių žemesnės kainos išsilaikė ir Nemuno žemupio savivaldybėse bei Rytų Lietuvoje.

Vidutinės ūkinės vertės žemė Rytų Lietuvoje buvo pardavinėjama vidutiniškai už 2 200 Lt/ha, geros ūkinės vertės ar esanti patogesnėje ar patrauklesnėje vietoje žemė – vidutiniškai už 3 700 Lt/ha (maždaug 37 proc. brangiau negu 2007 m.), prastos ūkinės vertės žemė – vidutiniškai už 1 400 Lt/ ha. Regiono branduolį sudarančioje Utenos apskrityje vidutinės ir prastos ūkinės vertės žemės kainos buvo beveik tokios pat kaip Alytaus apskrityje.

Vakarų Lietuvoje labiausiai brango vidutinės ūkinės vertės žemė (29 proc.), kuri čia buvo pardavinėjama vidutiniškai už 3 400 Lt/ha. Geros ūkinės vertės žemė kainavo apie 4  600 Lt/ha, o prastos – 2 100 Lt/ha. Pagal kainų pasiskirstymą galima išskirti pigesnę pietinę ir kiek brangesnę šiaurinę bei vakarinę regiono dalis. Labiausiai (41–58 proc.) kainos išaugo Tauragės ir Telšių apskrityse už vidutinės ir geros ūkinės vertės žemę.

Vidurio Lietuvoje, pasižyminčioje geros ūkinės vertės žemėmis ir didele jų paklausa, intensyviai plėtojama žemės ūkio veikla. Labiausiai čia brango geros ir vidutinės ūkinės vertės žemė – atitinkamai 53 ir 33 proc. Vidutinės ūkinės vertės žemė buvo pardavinėjama vidutiniškai už 4 800 Lt/ha, geros ūkinės vertės ar esanti patogesnėje ūkių plėtrai vietoje arba didesniame žemės masyve – vidutiniškai už 7 500 Lt/ha, prastesnės ūkinės vertės žemė – vidutiniškai už 2 900 Lt/ha.

Vidurio Lietuvoje pagal žemės ūkio paskirties žemės kainas taip pat galima išskirti keletą zonų. Didžiausios kainos yra šiaurinėje regiono dalyje (Šiaulių apskrityje ir kt.) – vidutiniškai 5 000–7 000 Lt/ha, nedaug nuo jų atsiliko ir kai kurios pietvakarinės savivaldybės. Dėl šios žemės konkuruoja daug stambių ūkininkų, žemės ūkio ir kitų bendrovių, supirkinėjančių geresnę žemės ūkio paskirties žemę. Ant­rąją savivaldybių grupę sudaro regiono vidurio ir rytinio pakraščio savivaldybės, kur vidutinės ūkinės vertės žemė kainuoja apie 4 000–5 000 Lt/ha.

Nuomos kainos

Už vidutinės ūkinės vertės žemės nuomą 2008 m. buvo mokama vidutiniškai 150 Lt/ha, t. y. vos 5 proc. daugiau negu 2007 m. Tačiau nuomos kainos kito netolygiai, ir įvairiuose regionuose išryškėjo skirtingos tendencijos.

Pietų ir Rytų Lietuvos regionuose, nepasižyminčiuose intensyviai plėtojama žemės ūkio veikla ir dideliu dirvožemių derlingumu, šiek tiek sumažėjo nuomos dydis, mokamas už geresnės ir prastesnės ūkinės vertės žemę. Matyt, ūkininkai iš naujo įvertino savo lūkesčius ir galimybes, atsižvelgdami į prognozuojamą ūkio nuosmukį ir sustiprėjusį netikrumą dėl ateities. Kituose regionuose nuomos kainų lygis bendrai padidėjo, nors kai kuriose apskrityse, kur jis ir taip buvo pakankamai aukštas, nuomos kainos šiek tiek sumažėjo ir išsilygino.

Pietų Lietuvoje už dirbamos žemės nuomą buvo mokama mažiausia kaina. Čia už vidutinės ūkinės vertės žemę ji siekė vidutiniškai 110 Lt/ha, kaip ir 2007 m., o už geros ūkinės vertės žemę – apie 150 Lt/ha, už prastesnę – apie 70 Lt/ha.

Rytų Lietuvoje nuomos kainų rėžiai buvo panašūs kaip Pietų Lietuvoje – vidutiniškai 155 Lt/ha už geros ūkinės vertės žemę ir 80 Lt/ha už prastesnę, nors už vidutinės ūkinės vertės žemės nuomą buvo mokama daugiau – apie 130 Lt/ha.

Vakarų Lietuvoje nuomos kainos išaugo labiausiai (20–31 proc.), tačiau vidurkio augimą nulėmė nuomos kainų padidėjimas Tauragės ir Telšių apskrityse, nes Klaipėdos apskrityje kainos praktiškai nepasikeitė ir išliko mažesnės. Vidutinės ūkinės vertės žemę Vakarų Lietuvoje buvo galima išsinuomoti vidutiniškai už 150 Lt/ha, geros ūkinės vertės – už 220 Lt/ha (kai kur – ir už 300 Lt/ha), prastos ūkinės vertės – vidutiniškai už 90 Lt/ha.

Didžiausiomis nuomos kainomis 2008 m. pasižymėjo Vidurio Lietuva, tačiau jos padidėjo daugiausia tik Panevėžio apskrityje, o kitose mažėjo. Vidutinės ūkinės vertės žemė Vidurio Lietuvoje buvo nuomojama vidutiniškai už 180 Lt/ha, geros ūkinės vertės žemė – už 250 Lt/ha (daug kur – ir brangiau kaip 300 Lt/ha), prastos ūkinės vertės – vidutiniškai už 130 Lt/ha. Kainų požiūriu tai nėra vienalytis regionas, ir kai kuriose savivaldybėse (ypač Kauno apskrityje, t. y. pietinėje jo dalyje, ir kitur) nuomos kainos yra mažesnės.