Žemės ūkio paskirties žemės rinkos augimo tempas 2007 m. buvo didesnis negu 2006-aisiais, padidėjo jos intensyvumas. Aukšti rinkos intensyvumo rodikliai turėtų išlikti ir ateityje (bent iki žemės reformos pabaigos). Praėjusiais metais pirmą kartą rinkoje išryškėjo neįprastas aktyvumas pirmąjį ketvirtį ir nuosmukis antrąjį, ūkininkams siekiant laiku deklaruoti pasėlius.

Žemės ūkio paskirties žemės rinka Lietuvoje pastaruosius penkerius metus (2003–2007 m.) nuolat augo. Kasmet perleidžiamos (parduodamos ar dovanojamos) žemės ūkio paskirties žemės plotas išaugo nuo 58,5 tūkst. ha 2003 m. iki 188,5 tūkst. ha 2007-aisiais, t. y. daugiau kaip 3 kartus. Didysis šuolis įvyko 2004 m. (+116,9 proc.) ir 2005 m. (+33,4 proc.), o vėlesnis laikotarpis pasižymėjo nuosaikesniu augimu – maždaug po 5–6 proc. per metus. Rinkos augimą, t. y. žemės paklausos didėjimą, sukėlė auganti Lietuvos ekonomika ir atsigaunantis žemės ūkis bei plėtros perspektyvos, kurias atvėrė narystė ES ir didesnė parama žemės ūkiui. Įtakos turėjo spartesni žemės reformos tempai ir įstatymų pataisos, leidusios privačios žemės ūkio paskirties žemės rinkoje dalyvauti juridiniams asmenims. Pradėjus deklaruoti pasėlius, pasikeitė sezoninė sandorių struktūra, dauguma pirkėjų žemės ūkio paskirties žemės sklypus stengėsi įsigyti pirmąjį metų ketvirtį.

Atsigavusi paklausa paveikė kainas. Vidutinė žemės ūkio paskirties žemės kaina 2003 m. siekė vos 600–900 Lt/ha, geresnėse vietose – iki 1 400 Lt/ha, o 2007 m. ji jau buvo 3–4 kartus didesnė. Tačiau daug kur Lietuvoje kainos dar yra bent trečdaliu mažesnės negu kaimyninėje Lenkijoje.

Išaugo ir nuomos kainos. Privati žemės ūkio paskirties žemė 2003 m. dažnai buvo nuomojama vien už sumokamą valstybei žemės mokestį, geresnėse vietose – už 50–150 Lt/ha. Tokia nuomos kaina 2007 m. liko tik už prasčiausią žemę, o už geresnę išaugo 2–3 kartus. ES išmokos už žemės ūkio paskirties žemę daugiau paveikė žemės kainas, o ne nuomos, nes, siekdami užsitikrinti ateities pajamas, daugelis ankstesniųjų nuomininkų (ypač juridinių asmenų, kurie anksčiau negalėjo turėti nuosavos žemės) žemę buvo linkę pirkti užuot tęsę nuomą.

Per šį laikotarpį ypatingai išaugo netoli didmiesčių esančios ir statyboms tinkamos žemės paklausa ir kaina. Didmiesčių plėtros zonose ūkininkai jau nebeįpirko žemės ūkio paskirties žemės: aplink Vilnių 20–25 km spinduliu (poveikis kainoms jaučiamas 50 km spinduliu), aplink Klaipėdą  – 20 km spinduliu, aplink Kauną – 10–15 km spinduliu. Kainos 2007 m. čia siekė 0,3–12 tūkst. Lt/a.

Rinkos tendencijos Lietuvoje

Rinkos sulėtėjimo požymių 2007 m. nebuvo. Netgi priešingai, rinkos augimo tempas (6,25 proc.) 2007 m. buvo didesnis negu 2006 m. (4,8 proc.), o rinkos intensyvumas, išreiškiamas perleistos žemės ploto ir privačios žemės santykiu, išaugo nuo 6,2 iki 6,6 proc. Tokie aukšti rinkos intensyvumo rodikliai turėtų išlikti ir ateityje (bent iki žemės reformos pabaigos). Kitose šalyse, kuriose žemės rinka yra nusistovėjusi, intensyvumas paprastai neviršija 2 proc. bendro žemės ūkio paskirties žemės ploto.

Tačiau pokyčiai rinkoje vyko. 2007 m. pirmąkart rinkoje išryškėjo neįprastas aktyvumas pirmąjį ketvirtį ir nuosmukis antrąjį, ūkininkams siekiant laiku deklaruoti pasėlius. Tuo tarpu juridinių asmenų įvairiais ketvirčiais nuperkamas žemės ūkio paskirties žemės plotas suvienodėjo (maždaug 6,5 tūkst. ha per ketvirtį) ir prarado sezoninius ypatumus. Tai rodo planingus juridinių asmenų veiksmus įsigyjant jų jau dirbamus žemės sklypus ir toliau nebeieškant ar neberandant naujų sklypų žemėnaudų plėtrai.

Prie pokyčių reikėtų priskirti ir įkeičiamo žemės ploto 2007 m. padidėjimą tik 15,8 proc., kai 2005–2006 m. augimas siekė 54–55 proc. kasmet. Tai rodo, kad rinka palaipsniui prisisotina aktyviai naudojant finansinio kreditavimo priemones. Įkeičiamos ir perleidžiamos žemės santykis 2007 m. sudarė 32,3 proc., tačiau skirtingose apskrityse šis santykis buvo dar labai nevienodas – nuo 8,7 proc. Alytaus apskrityje, nepasižyminčioje derlingomis žemėmis, iki 41,5–46,9 proc. Panevėžio ir Šiaulių apskrityse, kuriose žemė derlinga, paklausi, žemės ūkis plėtojamas intensyviai.

Teritoriniu požiūriu 2007 m. rinka vystėsi nevienodai. Labiausiai sandoriais perleidžiamos žemės plotas išaugo Utenos, Kauno, Telšių ir Šiaulių apskrityse (12–23 proc.). Tačiau Klaipėdos, Vilniaus ir Panevėžio apskrityse perleidimų sumažėjo. Galima pastebėti, kad 2007 m. rinka išaugo daugiausia tose apskrityse, kuriose pardavimų 2006 m. buvo sumažėję, ir sumažėjo ten, kur jų 2006 m. buvo padidėję. Juridinių asmenų įsigytos žemės plotai padidėjo tik neypatingai aktyviose Alytaus ir Utenos apskrityse, tačiau šis padidėjimas neatsvėrė aktyvumo sumažėjimo kitose apskrityse.

Rinkos intensyvumo, išreiškiamo perleistos ir privačios žemės ploto santykiu, atžvilgiu, 2007 m. žemės rinka Lietuvos apskrityse kiek išsilygino. Daugumoje apskričių rinkos intensyvumas buvo 5,9–7 proc., tik Klaipėdos apskrityje jis buvo didesnis – 8 proc., o Alytaus ir Marijampolės apskrityse – mažesnis (4,7 ir 5,3 proc.).

Patraukliose teritorijose rinka intensyviausia

Didžiausiu rinkos intensyvumu pasižymi savivaldybės, kurios yra patrauklios dėl didmiesčių artumo ar tinkamumo rekreacijai. Struktūriškai čia galima išskirti keletą savivaldybių grupių: Vilniaus miesto plėtros įtakos zoną, Klaipėdos ir Palangos miestų įtakos zoną, priemiestinius rajonus, ežeringus Rytų Aukštaitijos rajonus. Kai kuriose iš paminėtų grupių rinkos intensyvumas 2007 m. sumažėjo, nors ir išliko aukštas. Tai rodo, kad rinka šiose vietovėse pamažu nusistovi ir rimsta.

Vilniaus miesto įtakos zonoje 2007 m. ypač sumažėjo perleidžiamų plotų: Vilniaus mieste (-35 proc.), Vilniaus (-19 proc.) ir Trakų (-15 proc.) rajonuose. Tačiau žemės rinkos intensyvumas Vilniaus mieste išliko pats didžiausias Lietuvoje (15 proc.), gana aukštas jis buvo ir Trakų, Širvintų,  Elektrėnų savivaldybėse (7,8–8 proc.). Čia išsiskyrė tik Šalčininkų rajonas, kuriame rinkos intensyvumas išliko nedidelis ir artimesnis kitiems Pietų Lietuvos rajonams, nepaisant įspūdingo (42 proc.) perleidžiamos žemės ploto augimo 2007 m. Perleisto žemės ūkio paskirties žemės ploto sumažėjo pajūryje – Klaipėdos ir Kretingos rajonuose, tačiau rinkos intensyvumas čia buvo vienas didžiausių Lietuvoje (8,8–9,5 proc.).

Aplink kitus didmiesčius esančių rajonų (Kauno, Panevėžio, Šiaulių) rinka taip pat išliko aktyvi (7,6–8,2 proc.) bei patrauk­li ne tik miestų plėtrai, bet ir žemės ūkiui, tačiau perleisto ploto ženkliau padidėjo tik Šiaulių rajone, o Panevėžio rajone jo net sumažėjo.

Dideliu rinkos intensyvumu pasižymėjo rekreacijai palankus Zarasų rajonas – 8 proc. Be to, perleistos žemės ploto augimas 2007 m. čia taip pat buvo vienas didžiausių Lietuvoje. Žemės perleidimų žymiai išaugo ir gretimose Rytų Lietuvos savivaldybėse – Utenos, Anykščių ir Ignalinos rajonuose (21,8–28,5 proc.). Tam įtakos galėjo turėti ir palyginti žemos žemės kainos regione, tačiau bendrai rinkos intensyvumas šiuose rajonuose daugmaž atitiko Lietuvos vidurkį.

Rinka žemės ūkio plėtros teritorijose

Didesnis negu vidutinis rinkos intensyvumas užfiksuotas intensyviai žemės ūkį plėtojančiose Vidurio Lietuvos teritorijose. Čia daugelyje rajonų rinkos intensyvumas siekė 6,8–7,4 proc., tačiau tik nedidelėje jų dalyje perleidžiamos žemės plotas 2007 m. išaugo, palyginti su 2006-aisiais. Labiausiai perleidžiamos žemės plotas išaugo Pakruojo, Joniškio, Raseinių, Kėdainių ir Marijampolės savivaldybėse (15,2–56,2 proc.). Kitur rinka augo mažiau, o kai kur perleidimų truputį sumažėjo.

Vidurio Lietuvoje buvo nemažai rajonų, kur rinkos intensyvumas žemesnis negu šalies vidurkis (4,2–6,5 proc.). Labiausiai tai atsispindėjo Marijampolės apskrityje, bet iš dalies taip pasakytina ir apie kai kuriuos Kauno bei Panevėžio apskričių rajonus. Šiose vietovėse parduodamos žemės jau ėmė trūkti – rinka beveik pasiekė savo augimo ribas, kurias dar šiek tiek praplėsti galėtų tik privatizuojama valstybinė žemė.

Vakarų Lietuvoje intensyvesnė rinka buvo regiono pakraščiuose – Mažeikių, Skuodo, Tauragės ir Pagėgių savivaldybėse (6,8–7,7 proc.), taip pat pajūryje. Regiono viduryje esančiose Telšių, Plungės ir Rietavo savivaldybėse intensyvumas buvo mažesnis už vidutinį, tačiau perleidžiamos žemės plotas sparčiai augo, ir šis netolygumas ilgainiui turėtų išnykti.

Likusioje Lietuvos dalyje, daugiausia Pietų Lietuvoje, rinkos intensyvumas buvo mažesnis už vidutinį ir siekė 4–5,5 proc., Rytų Lietuvoje – 5,8–6,5 proc. Žymesni perleidžiamo ploto pokyčiai vyko rekreacijai palankiuose Rytų Lietuvos rajonuose, o Pietų Lietuvos savivaldybėse, nepatenkančiose į Vilniaus įtakos zoną, jie buvo nežymūs.

Žemės pardavimo kainos

Tradiciškai aukščiausios žemės ūkio paskirties žemės kainos buvo Vilniaus, Klaipėdos ir Kauno miestų plėtros įtakos vietovėse, kur žemė perkama, siekiant panaudoti ją gyvenamųjų namų ar komercinių objektų statybai. Dirbamos žemės, kuri perkama ilgalaikio ūkininkavimo tikslais likusioje Lietuvos dalyje, kainos 2007 m. keitėsi labiau.

Vidutinė žemės ūkio paskirties žemės kaina Lietuvoje 2007 m. padidėjo apie 20 proc. – nuo vidutiniškai 2 500 Lt/ha 2006 m. iki 3 000 Lt/ha 2007-aisiais. Mažiausiai pakito žemės kainos Pietų Lietuvoje, o kitose vietovėse jos padidėjo 37–50 proc., priklausomai nuo ūkinės vertės.

Žemės kainos Rytų ir Pietų Lietuvoje susilygino. Vidutinės ūkinės vertės žemė buvo parduodama vidutiniškai už 1 800 Lt/ha, geros ūkinės vertės ar esanti patogioje vietoje – vidutiniškai už 2 700 Lt/ha, prastos ūkinės vertės – vidutiniškai už 1 300 Lt/ha. Kaip ir 2006-aisiais, žemiausios vidutinės kainos Lietuvoje buvo Utenos apskrityje.

Vakarų Lietuvoje žemės kainos augo kiek sparčiau negu kitur. Vidutinės ūkinės vertės žemė 2007 m. čia kainavo apie 2 600 Lt/ha, geros – apie 3 600 Lt/ha, o prastos – apie 1 800 Lt/ha. Labiausiai kainos išaugo Telšių apskrityje, tačiau kainų požiūriu regionas tapo vienodesnis – aiškiai galima išskirti pigesnę pietinę ir brangesnę šiaurinę bei vakarinę dalis.

Vidurio Lietuvoje, pasižyminčioje geros ūkinės vertės žemėmis ir didele jos paklausa, vidutiniškai žemė kainavo apie 3 600 Lt/ha, geresnė – apie 4 900 Lt/ha, prastesnė – apie 2 600 Lt/ha. Šiame regione pagal žemės ūkio paskirties žemės kainas taip pat galima išskirti dvi sritis. Brangesnę centrinę dalį sudaro Šiaulių apskritis ir dalis Kauno apskrities (Kauno ir Kėdainių rajonai). Čia vidutinės žemės kainos 2007 m. viršijo 4 000 Lt/ha. Labiausiai kainos išaugo Šiaulių apskrityje, kur už geros ūkinės vertės žemę buvo mokama vidutiniškai apie 5 600 Lt/ha, už prastą – 3 000 Lt/ha, už vidutinę – 4 200 Lt/ha.

Likusioje regiono dalyje žemės kainos buvo mažesnės ir siekė vidutiniškai 2 600 – 3 200 Lt/ha už vidutinės ūkinės vertės žemę, 1 900 – 2 200 Lt/ha už prastos ir 3 500 – 4 500 Lt/ha už geros ūkinės vertės žemę.

Žemės nuomos kainos

Vidutinės nuomos kainos 2007 m. padidėjo 22–34 proc. už skirtingos ūkinės vertės žemę. Mažiausiai nuomos kainos keitėsi Pie­tų Lietuvoje, daugiausia – Rytų ir Vidurio Lietuvoje. Dėl skirtingo žemės derlingumo nuomos kainos pasižymi didesne įvairove nei pardavimo kainos, todėl nuomos kainos tame pačiame regione gali labai skirtis. Pastebėta, kad prastesnės ūkinės vertės žemės nuoma brango palyginti labiau, tuo tarpu už geresnės ūkinės vertės žemę prašomas nuomos mokestis keitėsi nedaug, nes ir taip jau daugelyje vietų buvo pakankamai aukštas. Paprastai už geros ūkinės vertės žemę mokama apie 30 proc. didesnė nuomos kaina nei už vidutinės ūkinės vertės, o už prastos ūkinės vertės žemę – nuomos kaina apie 30 proc. mažesnė.

Pietų Lietuvoje už nuomą buvo mokama mažiausia kaina. Už vidutinės ūkinės vertės žemę ji sudarė vidutiniškai 110 Lt/ ha, už gerą žemę – apie 160 Lt/ha, už prastesnę – apie 80 Lt/ha. Panašūs kainų rėžiai nustatyti ir Rytų bei Vakarų Lietuvoje. Vidutinės ūkinės vertės žemę Vakarų Lietuvoje 2007 m. buvo galima išsinuomoti už 110–140 Lt/ha, geros ūkinės vertės – už 175–200 Lt/ha, prastos ūkinės vertės – vidutiniškai už 70–80 Lt/ha.

Rytų Lietuvoje vidutinės ūkinės vertės žemės metinis nuomos mokestis siekė 110–150 Lt/ha, geros ūkinės vertės – buvo galima išsinuomoti vidutiniškai už 180 Lt/ha, prastos – už 60–100 Lt/ha.

Didžiausiomis nuomos kainomis pasižymėjo Vidurio Lietuva. Čia įvairiose savivaldybėse už vidutinės ūkinės vertės žemės nuomą buvo prašoma vidutiniškai 150–250 Lt/ha. Už geros ūkinės vertės žemę nuomos mokestis siekė apie 210–325 Lt/ ha, už prastos – apie 100–150 Lt/ha.