Šiuo metu Lietuvoje vykdoma 14 žemės konsolidacijos projektų: Tauragės apskrityje – 2, Panevėžio – 3, Marijampolės – 4, Telšių apskrityje – 5. Daugiausia patirties rengiant projektus turi žemaičiai, o sėkmingiausiai juos vykdyti sekasi suvalkiečiams. Projektų organizatoriai teigia, kad vykdant konsolidaciją daugiausia problemų kyla dėl nesuderintų ir keičiamų įstatymų, patirties stokos, skeptiško savininkų požiūrio į konsolidacijos naudą.

Žemės konsolidaciją dažnai įsivaizduojame kaip vienkartinį veiksmą, skirtingose vietose sujungus esančius smulkius sklypus į vieną didesnį plotą. Sklypų stambinimas – tik vienas iš konsolidacijos elementų, o pati žemės konsolidacija yra ilgas procesas. Vakarų pasaulyje žemė konsoliduojama ne vieną dešimtmetį.

Žemės konsolidacija vykdoma tam tik­roje apibrėžtoje vienos ar kelių seniūnijų, kadastrinių vietovių teritorijoje. Pasirenkant būsimo konsolidacijos projekto vietą, labai svarbu, kad šios teritorijos ribos būtų natūralios, t. y. ji būtų apribota keliais, upėmis ar upeliais, grioviais ir pan. Projekte turi dalyvauti ne mažiau kaip 5 žemės savininkai, o bendras žemės plotas turi būti ne mažesnis kaip 100 ha. Savininkų dalyvavimas konsoliduojant žemes yra savanoriškas. Jeigu savininkas nesutinka dalyvauti konsolidacijos projekte, jo sklypas „išimamas“ iš konsolidacijos projekto. Vilkaviškio rajono Žemėtvarkos skyriaus vyriausioji specialistė Asta Vizbarienė, rodydama vieną konsolidacijos projektų, atkreipė dėmesį į sklypą – ilgą ir siaurą, vos 2 ha ploto žemės valdą, įsiterpusią tarp kitų sklypų, kurios savininkas nesutinka dalyvauti konsolidacijoje. Savininko argumentas – tai tėvų žemė, tad keisti jos ribų neketina. Arba štai kitas atvejis: prašoma savininko sutikimo patraukti sklypą porą metrų, o jis nesutinka. Konsolidacijos projektas rengiamas paisant savininkų valios, vykdytojams tenka ieškoti vis naujo sprendimo.

Pertvarkymo tikslas – sustambinti sklypus, padaryti juos patogesnius naudoti, kad būtų arčiau savininko gyvenamosios vietos, mažiau išsibarstę, sumažinti atstumą tarp sklypų, pataisyti jų konfigūraciją. Pasak žemėtvarkininkų, kol kas anksti kelti uždavinį, kad vienam savininkui konsolidacijos metu būtų suprojektuotas vienas sklypas, t. y. išsibarstę sklypai būtų sukelti į vieną plotą. Šiuo metu tik iš dalies įmanoma sumažinti sklypų skaičių.

Sėkmingi Vilkaviškio projektai

Vilkaviškio rajone vykdomi 2 žemės konsolidacijos projektai, vadinamieji „mažasis“ ir „didysis“. „Mažasis“ vykdomas Gižų kadastrinėje vietovėje, jis apima trijų kaimų dalis, kur išsidėstę 8 sklypai, priklausantys 8 savininkams: vienas jų valdo 3 sklypus, o 2 sklypus valdo 2 bendrasavininkiai. Vykdant konsolidaciją, numatyta pertvarkyti teritoriją, pakeisti sklypų ribas, jas ištiesinti, atskirti bendraturčių sklypus, 3 gretimus sklypus sujungti į vieną. Numatyta šioje teritorijoje suprojektuoti naują 10 m pločio kelią, nes esamo plotis – tik 6 m, jis labai prastos būklės.

„Didysis“ konsolidacijos projektas apima 55 sklypus, priklausančius 31 savininkui. Projektas vykdomas Gižų ir Keturvalakių kadastrinėse vietovėse. Šis projektas apima didesnę teritoriją, kurioje yra ir nedalyvaujančių konsolidacijoje savininkų. Kai kurių savininkų sklypai yra abiejose kadastro vietovėse. Vykdant projektą, numatyta mainyti sklypus, tiesinti ribas, atidalyti bendraturčių sklypus, suprojektuoti kelius prie sklypų, kuriuos šiuo metu galima pasiekti tik važiuojant per kito savininko valdą. Vieno savininko 9 valdas numatyta sujungti į 4 stambesnius sklypus.

Vilkaviškio rajono Žemėtvarkos skyriaus vyriausioji specialistė Asta Vizbarienė, supažindindama su projektu, pasakoja, kad vykdant konsolidaciją, galima projektuoti vietą sodybai, kelią, teritorijas, kuriose ūkininkai žada taikyti aplinkosaugos priemones ar numato apsodinti mišku. Šiuo metu savininkas, norėdamas gauti paramą minėtoms priemonėms, turi pateikti tos teritorijos planus. Konsolidacijos metu visa tai suprojektuojama iš karto, tad savininkas taupo laiką ir pinigus. Visiems žemės konsolidacijos projektų dalyviams nemokamai atliekami ir sklypų kadastriniai matavimai. Dabar daugelis sklypų yra pamatuota tik preliminariai. Savo lėšomis atlikti šiuos matavimus brangu. Numatoma, kad ateityje tikslūs kadastriniai matavimai bus būtini, sudarant visus žemės sandorius. Projekto lėšomis taip pat numatyta iš naujo paženklinti sklypus vietovėje standartiniais riboženkliais, tuo labiau, kad ne visur riboženkliai yra išlikę.

Konsolidacija vykdoma ten, kur to pageidauja savininkai. Tačiau, kad reikštų pageidavimą, jie turi pakankamai žinoti apie konsolidacijos naudą. A. Vizbarienė pasakoja, kad nemažai savininkų domisi konsolidacija, teiraujasi, kokios naudos galėtų turėti, tačiau teikti prašymų vis nesiryžta, laukia, kol tai pirmiausia padarys kaimynas.

„Didžiajame“ konsolidacijos projekte dalyvaujančio ūkininko Arūno Maksvyčio nuosavos ir nuomojamos žemės plotas siekia 300 ha. Ūkininkui svarbu apjungti dirbamus laukus: vieną plotą dirbti patogiau. Kita vertus, net jei tie atskiri sklypai šliejasi ir sudaro vieną plotą, po sujungimo yra paprasčiau šią žemę deklaruoti, mažiau dokumentų reikia kreipiantis į banką. Pasak A. Maksvyčio, dirbant didesnį plotą, našumas yra didesnis, išlaidos mažesnės. Ūkininkui labai svarbu tai, kad konsolidacijos projektų dalyviams nemokamai atliekami kadastriniai matavimai, tikslinamos ribos.

Pasak A. Maksvyčio, vos išgirdęs apie galimybę konsoliduoti žemę, ėmė agituoti kaimynus. „Vaikščiojau, kalbinau savininkus ir nuomotojus, kad dalyvautų konsolidacijoje. Juk ir nuomotis taisyklingus sklypus yra patogiau negu rėžius. Žemės reforma paskubomis daryta, tai pas mus „kyliukai ant kyliukų“, arba laukai, prie kurių kelio nėra. Kuo skubiau visa tai reikia taisyti“, – pasakoja ūkininkas, lygindamas mūsiškius ir užsienyje matytus kompaktiškus taisyklingus sklypus.

Žemės konsolidacijos projektus organizuoja apskričių administracijos, o vykdo konkurso keliu atrinkti rengėjai. Vilkaviškio rajone konsolidacijos projektus rengia Šakių bendrovė „Geotakas“. Pagrindinė savininkų veikla vykstant konsolidacijai – dalyvauti, atvykti į susirinkimus, diskutuoti, balsuoti, teikti pasiūlymus.

Problemos aiškėja bedirbant

Vykdant sklypų mainus, kartais susiduriama su žemės vertės problema. „Didžiojo“ konsolidacijos projekto dalyvių žemės našumas labai skiriasi. Vienur žemė lengva, daugiau smėlio, tinka veisti mišką, kita dalis – derlingiausios Keturvalakių žemės, kurių našumas siekia 60 balų. Tačiau keičiami tik gretimi sklypai, kurių kokybė panaši. Mainai vyksta, atsižvelgiant į žemės vertę. Atliekamas žemės vertinimo planas. Vertės derinamos su savininkais (Vilkaviškio rajone visa tai kol kas tik planuojama).

Ar gali savininkas tapti projekto dalyviu ne nuo jo rengimo pradžios? Pasak A. Vizbarienės, pareikšti norą galima, kol nėra parengtas projektų sprendinių brėžinys. Pavyzdžiui, pateikiant paraišką dėl konsolidacijos projekto finansavimo Nacionalinei mokėjimo agentūrai, buvo vienas sklypų skaičius, o kol paraišką svarstė, keletas savininkų įsigijo papildomai sklypų. Jie įrašyti į konsolidacijos projektą, tačiau padidėjus sklypų skaičiui, projekto biudžetas nepadidėjo. Tiesa, šiuo atveju rengėjas sutiko už tą pačią kainą atlikti papildomus darbus.

Viena didžiausių problemų, anot A. Vizbarienės, yra patirties stoka. Žemėtvarkos skyrius neturi patirties rengti paraiškas NMA. Rengiant pirmąją parašką, daug konsultavo Lietuvos žemės ūkio konsultavimo tarnyba. Pradėjus įgyvendinti projektus, susidurta su teisinių dokumentų netobulumu. Pavyzdžiui, Turto vertinimo pagrindų įstatyme ir Konsolidacijos projektų rengimo taisyklėse nurodomi skirtingi žemės vertinimo būdai. Pasiūlyta, kad dėl vertinimo nuspręstų projekto dalyviai, bet jiems reikia pateikti preliminarius skaičiavimus, kad matytųsi, kuo vienas būdas skiriasi nuo kito.

Dar viena problema – konsolidacijoje dalyvaujančių savininkų sklypai gali būti perkami ir parduodami. Konsolidacijos projekto sklypai Registrų centre pažymėti vadinamosiomis žymomis. Galvota, kad to užteks, kad nebūtų atliekami sandoriai, tačiau žymos reiškia tik tiek, kad notarai neatlieka sandorio be Žemėtvarkos skyriaus žinios. Pagal konsolidacijos projektą, pirmenybę įsigyti parduodamą sklypą turi kitas dalyvaujantis projekte asmuo. Vilkaviškio rajone kol kas tik 1 dalyvis yra pareiškęs pageidavimą pirkti parduodamą sklypą, tačiau savininkas rado kitą pirkėją. Pavyko preliminariai susitarti su naująja savininke, kad, įsigijusi sklypą, ji dalyvaus projekte. Naujam savininkui atsisakius dalyvauti projekte, sklypą tektų išbraukti iš projekto, o apskrities viršininkas turėtų išsireikalauti iš pardavėjo dalį projekto rengimo išlaidų atlyginti.

Kita vertus, pasitraukimas iš projekto yra kraštutinis atvejis. Jei savininko kažkas netenkina, jis iš karto turėtų apie tai informuoti, o organizatoriai ir vykdytojai – atsižvelgti į pageidavimus.

Naujasis pirkėjas, pirkdamas sklypą, neturi prievolės perimti įsipareigojimus. A. Vizbarienės manymu, tai turėtų būti numatyta pirkimo-pardavimo sutartyje.

***

Žemės konsolidacija – specialus žemės tvarkymo procesas, kurio metu kompleksiškai pertvarkomi žemės sklypai: keičiamos jų ribos ir vieta pagal tam tikrai teritorijai parengtą žemėtvarkos projektą, siekiant sustambinti žemės sklypus, suformuoti racionalias ūkių žemėnaudas ir pagerinti jų struktūrą, sukurti reikiamą infrastruktūrą ir įgyvendinti kitus žemės ūkio ir kaimo plėtros bei aplinkos apsaugos politikos tikslus ir uždavinius.