Pagal visuotinio 2003 m. žemės ūkio surašymo duomenis, vidutinis Lietuvos ūkio dydis buvo 9,1 ha, t. y. mažesnis negu buvo prieš Antrąjį pasaulinį karą (12,4 ha). Pagal patikslintus statistinius duomenis, vidutinis ūkis šiek tiek padidėjo – iki 11,1 ha. Iš viso žemės ūkio veiklą šiuo metu vykdo 252,9 tūkst. ūkių, iš kurių didesnę dalį sudaro ūkiai iki 5 ha ploto.

Atkuriant nuosavybės teises, pagrindinis dėmesys buvo skiriamas žemės gražinimui, o ne ūkių formavimui, todėl dabar dažnai vienas savininkas arba nuo­mininkas dirba žemę keliuose mažuose netaisyklingos formos bei nutolusiuose vienas nuo kito sklypeliuose. Taip dirbti yra nepatogu ir neekonomiška – sunku panaudoti žemės ūkio techniką atskiriems sklypeliams dirbti. Dažnai ūkininkas priverstas nuvažiuoti dešimtis kilometrų, kad įdirbtų išsibarsčiusius žemės sklypelius. Tai trukdo ūkininkauti, kurti konkurencingus ūkius; daug ūkininkų priversti verstis žemės ūkio gamyba tik savo asmeniniams poreikiams tenkinti. Tokiose kaimo vietovėse, ypač jei jos nutolusios nuo žemės ūkio produkcijos realizavimo vietų, žemės ūkio paskirties žemė apleidžiama, tampa nenaudojama.

Užtikrinant ūkininkams sąlygas sėkmingai konkuruoti Europos Sąjungos rinkoje, būtina numatyti naujas žemės tvarkymo priemones, kurios padėtų pertvarkyti smulkius ir išsibarsčiusius žemės sklypus į racionalias, efektyvesniam ūkiui tinkamas žemėnaudas.

Kitų valstybių patirtis

Siekiant pagerinti žemės ūkio paskirties žemės naudojimo ir dirbimo bei gyvenimo sąlygas kaime, daugelyje Europos valstybių jau beveik šimtą metų vykdoma žemės konsolidacija – specialus žemės tvarkymo procesas, kurio metu kompleksiškai pertvarkomi žemės sklypai: keičiamos jų ribos ir vieta pagal parengtą tam tikros teritorijos žemėtvarkos projektą, t. y. stambinami žemės sklypai, formuojamos racionalios ūkių žemėnaudos, gerinama jų struktūra, kuriama reikiama kaimo infrastruktūra ir įgyvendinami kiti žemės ūkio ir kaimo plėtros bei aplinkos apsaugos politikos tikslai.

Kiekvienoje šalyje žemės konsolidacija priklauso nuo poreikių, tradicijų, kitų krašto ypatybių. Pavyzdžiui, Danijoje žemės konsolidacija pagrįsta šiame procese dalyvaujančių žemės savininkų savanoriškumu bei demokratišku požiūriu į žemės sklypų pertvarkymą. Vokietijoje šį procesą labiau reguliuoja valstybės institucijos, kurios įgyvendina valstybinę žemės tvarkymo politiką. Tačiau daugelyje Vidurio ir Rytų Europos šalių, ypač ten, kur žemės konsolidacija neseniai pradėta, ji apima daugiau sričių, o ne vien žemės sklypų pertvarkymą. Sprendžiant žemės tvarkymo klausimus, kartu sprendžiamos ir kitos tai teritorijai opios problemos, susijusios su aplinkos apsauga, infrastruktūros ir gyvenimo sąlygų kaime gerinimu.

Apie žemės konsolidaciją šiandien ypač daug kalbama tose Vidurio ir Rytų Europos, taip pat Kaukazo regiono šalyse, kurios atsiskyrė nuo buvusios Sovietų Sąjungos ir vykdė žemės reformas. Šiose valstybėse žemėnaudos smulkios, išsibarsčiusios, efektyviam ūkininkavimui netinka.

Bandomieji projektai

Rengiantis žemės konsolidacijai Lietuvoje, mūsų šalies žemėtvarkininkai kartu su kolegomis iš Danijos 2000 m. rugpjūčio mėnesį Kėdainių rajone, Dotnuvoje, pradėjo vykdyti bandomąjį žemės konsolidacijos projektą. Jis truko apie pusantrų metų, o jo pagrindinis tikslas – patogesnių naudoti dirbamos žemės sklypų formavimas. Danijos žemėtvarkininkai siekė savo ilgametę patirtį žemės konsolidacijos srityje perteikti kolegoms iš Lietuvos, tuo pačiu pagerinti 392 ha dirbamos žemės naudojimo struktūrą. Projekte savo noru dalyvavo 19 žemės savininkų, pasikeitė 86 ha žemės savininkai. Be to, žemės reformos metu buvo suprojektuota žemės sklypų be privažiavimo prie jų. Įgyvendinus bandomąjį žemės konsolidacijos projektą, pagerėjo sklypų vertė, nes buvo pakeista jų konfigūracija, suprojektuoti keliai.

2002 m. spalio mėnesį pradėtas vykdyti naujas Danijos ir Lietuvos bandomasis projektas ,,Žemės konsolidacija – instrumentas subalansuotai kaimo plėtrai”. Tai dar ankstesnio projekto tęsinys, kuriame dalyvavo tie patys projekto partneriai iš Danijos ir Lietuvos. Naujasis projektas apėmė kur kas daugiau tikslų – be paprasto žemės sklypų teritorinio pertvarkymo numatyta siekti vietinių iniciatyvų skatinimo bei su tuo susijusios kaimo plėtros strategijos nustatymo. Projektui vykdyti buvo pasirinkta po vieną vietovę Ukmergės, Kėdainių, Marijampolės rajonuose. Jos atitiko atrankos reikalavimus, iš kurių pagrindiniai buvo šie: kad vietovėje ūkininkautų stiprūs individualūs ūkininkai, norintys padidinti savo ūkius; vietovei turi būti būdinga sklypų fragmentacija; baigiamos atkurti piliečių nuosavybės teisės į žemę; yra likę laisvos valstybinės žemės; funkcionuoja žemės rinka; didelis vietinių gyventojų ir vietinių valdžios institucijų iniciatyvumas bei poreikis vykdyti atitinkamas kaimo plėtros priemones.

Žemė keičia savininkus

Rengiant šį projektą, iš pradžių su vietinės valdžios institucijomis, ten gyvenančiais žemės savininkais buvo aptartos regiono ypatybės, susijusios su tos vietovės kaimo plėtros strategijos koncepcijos parengimu. Tai visiškai naujas požiūris, siekiant apjungti žemėtvarkos projektavimą ir vietinius kaimo plėtros tikslus, suderintus su vietos valdžios institucijomis. Projektuojama buvo atsižvelgiant į situacijos analizę, apimančią pokalbius ir derybas su savo noru projekte dalyvaujančiais žemės savininkais, į bendrą projektą integruojant toje teritorijoje nustatytus visuomeninius interesus. Tokiu būdu Ukmergės rajono Pabaisko kadastro vietovės teritorijos, kurią sudarė 472 ha, projekte dalyvavo 20 žemės savininkų, 66 ha žemės savininkai pasikeitė. Be to, numatyta 18 ha nederlingos valstybinės žemės perduoti miškų urėdijai, kuri šią žemę apželdintų mišku. Taip būtų prisidėta prie kaimo turizmo plėtros. Projekto metu buvo numatyta privatizuoti 38 ha laisvos valstybinės žemės, ją įsigyti galėjo toje teritorijoje gyvenantys žemės savininkai.

Marijampolės rajono Puskelnių 350 ha kadastro vietovės teritorijoje dalyvavo 10 žemės savininkų, 22 ha žemės savininkai pasikeitė. Pagrindinis šios teritorijos projekto tikslas – sumažinti žemės sklypų išsibarstymą, atsiradusį nutiesus automagistralę „Via Baltica” kuri suskaldė daug žemės sklypų. Projektas tik iš dalies pasisekė, nes, nesant aiškaus perspektyvinio teritorijos planavimo, daugelis žemės savininkų siekė išlaikyti savo smulkius žemės sklypelius prie automagistralės tikėdamiesi, kad ateityje dirbama žemė labai pabrangs.

Kėdainių rajono Akademijos kadastro vietovės, užimančios 662 ha, projekte dalyvavo 20 žemės savininkų,107 ha žemės savininkai pasikeitė. Trys stambūs ūkininkai padidino nuosavybės teise valdomos žemės plotus, toje teritorijoje sumažėjo sklypų fragmentiškumas. Be to, 4 ha laisvos valstybinės žemės projekto metu buvo numatyta privatizuoti, o naujaja žemės sklypų struktūra buvo siekiama sudaryti prielaidas kaimo turizmui ateityje vystyti ir poilsio zonai prie vandens telkinio įrengti.

Rengiant žemės konsolidacijos projektus šiose teritorijose, buvo atkreiptas dėmesys ir į projektavimo darbus atliekančių asmenų etikos aspektus, žemės konsolidacijos organizavimo procesą: kokios institucijos turi dalyvauti šiame procese ir kokios jų funkcijos bei atsakomybė; kaip turi būti organizuojamas laisvos valstybinės žemės ūkio paskirties žemės privatizavimas ir žemės paėmimo visuomenės poreikiams procesas; kaip turi būti koordinuojami žemės konsolidacijos projektavimo veiksmai su kaimo plėtra, Europos Sąjungos struktūrinių fondų parama šiems procesams.

Žemės konsolidacijos pradžia

Pagrindinis teisės aktas, reglamentuojantis žemės konsolidaciją Lietuvoje, yra Žemės įstatymo pakeitimo įstatymas (priimtas 2004 m. sausio mėn. 27 d.), kuriame žemės konsolidacija apibrėžiama kaip sudėtinė žemės tvarkymo dalis, kuomet atliekamas kompleksinis žemės sklypų pertvarkymas, keičiamos jų ribos ir vieta pagal tam tikrai teritorijai parengtą žemėtvarkos projektą, siekiant sustambinti žemės sklypus, suformuoti racionalias ūkių žemėnaudas ir pagerinti jų struktūrą, sukurti reikiamą infrastruktūrą ir įgyvendinti kitus žemės ūkio ir kaimo plėtros bei aplinkos apsaugos politikos tikslus ir uždavinius.

Žemės konsolidacijos projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklės (2005 m. birželio 27 d. Vyriausybės nutarimas Nr. 697) nustato žemės konsolidacijos projektų, kurie pagal teritorijų planavimo dokumentų sistemą prilyginami specialiesiems teritorijų planavimo dokumentams, rengimo ir įgyvendinimo tvarką. Žemės konsolidacijos projektų rengimo organizatorius yra apskrities viršininkas, o valstybinę priežiūrą vykdo Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT).
Projektai gali būti rengiami tose kaimo gyvenamosiose vietovėse, kuriose įgyvendinti žemės reformos žemėtvarkos projektai ir kur ne mažesniame kaip 100 ha plote to pageidauja ir prašymus rengti tokį projektą apskrities viršininkui pateikia ne mažiau kaip 5 žemės savininkai bei valstybinės žemės patikėtiniai.

 
Apskrities žemės tvarkymo departamentas ir rajono žemėtvarkos skyrius išnagrinėja pateiktus prašymus, parenka preliminarią teritoriją projektui vykdyti, informuoja visus tos vietos žemės savininkus ir valstybinės žemės patikėtinius apie galimybę dalyvauti projekte. Projekto teritorijai be suinteresuotųjų asmenų žemės sklypų priskiriami įsiterpę ir greta esantys privačios žemės sklypai, kuriuos visus arba jų dalis savininkai pageidauja parduoti kitiems žemės sklypų savininkams ir valstybinės žemės patikėtiniams arba mainyti.

 
Apskrities viršininkas parenka valstybinės žemės sklypus, kuriuos visus arba jų dalis numatoma panaudoti visuomenės poreikiams, ir besiribojančios laisvos valstybinės žemės fondo žemės plotus. Išnagrinėjus pateiktus prašymus vykdyti žemės konsolidacijos projektą, įvertinus poreikį pertvarkyti teritoriją ir būtinus atlikti teritorijos tvarkymo darbus (tiesti ar pagerinti kelius, įrengti vandens telkinius, tiesti elektros linijas ir kt.), taip pat numatomus privalumus ir trūkumus, atlikus pageidaujamą žemės sklypų pertvarkymą, apskrities viršininkas priima sprendimą dėl tikslingumo rengti projektą.

Nusprendus rengti projektą, organizuojamas viešas į preliminarią projekto teritoriją įeinančių žemės sklypų savininkų ir valstybinės žemės patikėtinių susirinkimas, kuris nustatyta tvarka priima pagrindinius sprendimus, susijusius su projekto rengimu. Susirinkimo metu išrenkami asmenys, kurie visą projekto rengimo laikotarpį bus įgalioti padėti projekto organizatoriui ir rengėjui spręsti su projektavimu susijusius organizacinius klausimus.

Nuo pageidavimų iki sutarties

Prašymus pateikę žemės sklypų savininkai ir valstybinės žemės patikėtiniai (suinteresuotieji asmenys) turi sudaryti preliminariąją žemės konsolidacijos sutartį, pagal kurią jie įsipareigoja dalyvauti projekte ir, patvirtinus parengtą žemės konsolidacijos projektą, per 3 mėnesius sudaryti pagrindinę žemės konsolidacijos (kompleksinę mainų) sutartį. Preliminariojoje sutartyje numatoma, kad asmenys, nutraukę šią sutartį, turės atlyginti su tuo susijusius nuostolius. Po preliminariosios sutarties sudarymo apskrities viršininkas patvirtintina projekto teritoriją ir Viešųjų pirkimų įstatymo nustatyta tvarka atrenka projekto rengėją, kuriuo gali būti juridinis asmuo, turintis licenciją žemės konsolidacijos projektams rengti.

Toliau projekto rengimo ir įgyvendinimo darbus atlieka projekto rengėjas, kuris organizuoja ir su projekto rengimu susijusius suinteresuotųjų asmenų susirinkimus, taip pat asmeniškai su kiekvienu prašymą padavusiu suinteresuotuoju asmeniu aptaria jo pageidavimus ir pasiūlymus dėl galimų projekto rengimo variantų. Žemės konsolidacijos projekto sėkmė priklauso ir nuo to, kaip vietos valdžios institucijos ir kaimo bendruomenės dalyvaus šio projekto rengime ir išreikš savo poreikius dėl teritorijos pertvarkymo, kurie gali būti sėkmingai įgyvendinami, pradėjus juos planuoti šiame žemėtvarkos projekte.

Su žemės konsolidacijos projekto rengimu susijusio žemės vertinimo planą, dalyvaujant suinteresuotiesiems asmenims ir svarbius sprendimus priimant specialiuose susirinkimuose, rengs projekto rengėjo specialistas, turintis turto vertintojo kvalifikacijos pažymėjimą.

Projekto rengėjui parengus žemės konsolidacijos projektą, jis nustatyta tvarka paeikiamas viešam svarstymui, po to suderinamas su planavimo sąlygas išdavusiomis institucijomis bei NŽT ir patvirtinamas. Atlikus suprojektuotų žemės sklypų kadastrinius matavimus, parengiama žemės konsolidacijos sutartis, kurią pasirašo suinteresuotieji asmenys, o tvirtina notaras. Rajono žemėtvarkos skyriui parengus reikiamus dokumentus, nekilnojamojo turto registro tvarkytojas vienu metu išregistruoja suinteresuotųjų asmenų pagal žemės konsolidacijos sutartį perduotus kitų sutarties šalių nuosavybėn žemės sklypus ir teises į juos, šių teisių suvaržymus ir juridinius faktus bei įregistruoja šių asmenų pagal minėtą sutartį jiems perduotus projekte suformuotus žemės sklypus ir teises į juos, šių teisių suvaržymus ir juridinius faktus.

Naudą galima apskaičiuoti

Žemės konsolidacija yra kelerius metus trunkantis ir brangiai kainuojantis procesas. Nors daugelyje Europos valstybių prie šio proceso finansavimo prisideda ūkininkai bei kiti žemės savininkai, Lietuvos ūkininkams tai būtų nepakeliama našta. Šiuo metu keturiose Lietuvos apskrityse (Telšių, Marijampolės, Tauragės ir Panevėžio) jau pradėti vykdyti pirmieji 14 žemės konsolidacijos projektų, kuriuos numatoma 100 proc. finansuoti iš ES struktūrinių fondų lėšų.

Susipažinę su pirmaisiais žemės konsolidacijos projektais, žemės savininkai ir vietos valdžios institucijos galės įsitikinti šio proceso ekonomine nauda. Danijos ar Vokietijos žemės savininkai, vietos valdžia ne kartą patyrė, kad žemės konsolidacijos projektai, kuriems  vykdyti skiriama lėšų, atneša naudos.

ŽŪM, NŽT kartu su Jungtinių Tautų Maisto ir žemės ūkio organizacija (FAO) pradeda vykdyti 14 mėnesių truksiantį projektą „Parama rengiant žemės konsolidacijos organizacinę sistemą Lietuvoje”, kurio metu numatoma parengti nacionalinę žemės konsolidacijos strategiją (joje žemės tvarkymo veiksmai būtų siejami su kaimo plėtros priemonėmis bei visuomenės informavimo apie žemės konsolidaciją programa).

Konkretesni rodikliai, pagal kuriuos žemės savininkai, žemės konsolidacijos projektą organizuojanti apskrities viršininko administracija galės apskaičiuoti laukiamą šio proceso naudą, buvo viešai pristatyti užbaigtus vykdyti trumpalaikį dvišalį Nyderlandų vyriausybės Žemės ir vandens valdymo tarnybos (DLG) ir NŽT projektą. Šio projekto metu kaip tik ir buvo  rengiama metodika, pagal kurią būtų galima nustatyti ekonominį žemės konsolidacijos projekto efektyvumą bei numatomą poveikį aplinkai.