23 10 24 Mano ukio prenumerata 2024 23 04 15 Gauti naujienas mobili žurnalas
Mano Ūkis 2006/05
Jei norite parduoti žemę
  • Linas ŠARKYS, advokatas
  • Mano ūkis

Nepaisant to, kad žemės reforma dar tebevyksta, galima teigti, kad Lietuvoje jau pradeda funkcionuoti žemės rinka. Žemės pirkimas ir pardavimas tampa kasdienine praktika. Kainų diferenciacija leidžia daryti prielaidą, kad žemė daugiausia perkama ne žemės ūkio gamybai plėsti, o yra tiesiog patikima investicija viliantis, kad ateityje dar brangs. Tad žemės pirkimo-pardavimo sandorių bus sudaroma vis daugiau.

Vien tik žemės sklypui būdingų pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų nėra daug. Paprastai pardavėjui reikia žinoti visus bendrus dalykus, kurie taikomi perkant ar parduodant bet kokius daiktus. Viena iš pagrindinių žemės sklypo pardavimo sąlygų – pardavėjo nuosavybės teisė į parduodamą žemės sklypą ar jo dalį. Pardavėjas gali parduoti tik jam nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą, o savo nuosavybės teisę jis privalo patvirtinti raštu ir įrodyti dokumentais. Neretai asmuo valdo žemės sklypą bendrąja nuosavybe, kuri gali būti dalinė arba jungtinė. Kai asmenys valdo sklypą bendrąja jungtine nuosavybe (dažniausiai sutuoktiniai), nė vienas iš jų negali parduoti sklypo be kito sutikimo. Kai asmenys valdo sklypą bendrąja daline nuosavybe, parduodami savąją dalį jie pirmiausia privalo, notarui patvirtinus raštu, pasiūlyti tą dalį išpirkti kitiems bendraturčiams tokiomis sąlygomis, kokiomis siūloma pirkti tretiesiems asmenims. Ir tik šiems atsisakius, asmuo savąją dalį gali parduoti tretiesiems asmenims.


Kaip įforminamas žemės pardavimas?


Žemės sklypas yra nekilnojamasis daiktas, todėl sutartis dėl žemės sklypo pirkimo-pardavimo turi būti notariškai patvirtinta. Notaras, tvirtindamas sandorius, užtikrina tarp atskirų subjektų susiklosčiusių teisinių santykių stabilumą bei garantuoja tinkamą jų įforminimą. Pardavėjas gali neturėti jokių specialių žinių apie žemės sklypo pirkimą-pardavimą, tačiau tai niekada nebus kliūtis parduoti nuosavybės teise valdomą sklypą. Notaro pareiga išaiškinti ir pardavėjui, ir pirkėjui visas sąlygas, kurios reikalingos sudaryti žemės sklypo nuosavybės teisės perleidimo sandorį bei užtikrinti, kad sutartyje būtų aiškiai ir nedviprasmiškai išreikšta sutarties šalių tikroji valia.


Kas turi būti numatyta sutartyje?


Žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartyje pirmiausia yra nurodomos sandorio šalys, t. y. kas parduoda ir kas perka. Sutartyje turi būti nurodyti duomenys apie patį žemės sklypą, kad būtų aišku, ką pardavėjas privalo pagal sutartį perduoti pirkėjui. Žemės sklypas privalo turėti nustatytas ribas, kadastro duomenis ir būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Parduodant žemės sklypą, sutartyje yra nurodomas parduodamo sklypo unikalus numeris, plotas ir vieta.


Žemės sklypo pardavimo sutartyje turi būti nurodyta kaina. Gali būti nurodyta viso žemės sklypo arba sklypo ploto vieneto kaina, pavyzdžiui 1 aro ar 1 kv. m kaina. Jei kaina sutartyje nenurodyta, jos negalima nustatyti jokiais kitais būdais, o tokia sutartis yra negaliojanti.


Sutartyje turi būti nurodyta pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ar pobūdis, specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos, žemės servitutai. Visos šios sąlygos ir įpareigojimai kartu su žemės sklypu pereina pirkėjui ir šis privalo jų laikytis. Visada prie sutarties turi būti pridėtas priedas – žemės sklypo planas.


Ar gali būti sudaroma preliminarioji sutartis? Kas joje turi būti numatyta? Kuo ji skiriasi nuo avansinio mokėjimo sutarties?


Iš tikrųjų šiuo metu labai dažnai sudaromos preliminariosios sutartys. Preliminarioji sutartis – tai asmenų susitarimas vėliau sudaryti pagrindinę sutartį. Kitaip tariant, preliminarioji sutartis – tai sutartis dėl sutarties, bet jokiu būdu ne dėl žemės sklypo. Preliminariojoje sutartyje gali atsispindėti asmenų derybos ar suderėtos esminės sąlygos, kuriomis jie susitaria vėliau, t. y. kitą dieną, kitą savaitę ar mėnesį sudaryti žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį.


Avansinis mokėjimas pagal sutartį reiškia, kad pagrindinė sutartis jau sudaryta, parduodamas žemės sklypas dar nėra perduotas pirkėjui, tačiau šis jau sumoka dalį kainos avansu. Pats avanso mokėjimas nereiškia sutarties sudarymo – avanso sumokėjimas reiškia sudarytos sutarties vykdymą, ir nesvarbu, kad ta sutartis nėra patvirtinta notaro. Pardavėjas, nors ir žodžiu susitaręs su pirkėju parduoti šiam žemės sklypą ir priėmęs iš pirkėjo dalį parduodamo sklypo kainos, yra įpareigojamas šį sandorį patvirtinti notariškai. Jei pardavėjas šios prievolės nesilaiko, pirkėjas turi teisę kreiptis į teismą su prašymu patvirtinti sandorį. Suprantama, kad toks būdas pirkti žemės sklypą nėra pats paprasčiausias ir geriausias.


Ar preliminariąją sutartį būtina sudaryti? Ar ji būtinai turi būti rašytinė? Ar ją būtinai turi tvirtinti notaras? Gal pakanka liudytojų parašų, o gal ir jų nereikia?


Preliminariosios sutarties paskirtis – konkretizuoti ir įforminti šalių ketinimus. Joje gali būti numatytos civilinės atsakomybės sąlygos, jei pardavėjas ar pirkėjas nepagrįstai atsisakytų sudaryti pagrindinę sutartį ir parduoti preliminariojoje sutartyje numatytą žemės sklypą. Suprantama, kad bet kuri sutarties šalis patirtų didesnių ar mažesnių nuostolių, jei pagrindinė sutartis nebūtų sudaryta. Kilus ginčui, dažnai patirtus nuostolius sunku įrodyti, todėl preliminariojoje sutartyje numačius netesybas, teisioji šalis neprivalo įrodyti nuostolių dydžio ir turi teisę reikalauti netesybų. Taigi preliminariąją sutartį sudaryti tikrai nėra būtina, tačiau patartina.


Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Kitokios formos ji būtų negaliojanti. Preliminariąją sutartį gali surašyti pačios sutarties šalys, jei turi minimalių teisinių žinių. Preliminariąją sutartį gali parengti ir advokatai. Notariškai tvirtinti preliminariosios sutarties nereikia. Svarbiausia preliminariojoje sutartyje nurodyti visas esmines sąlygas, šalių įsipareigojimus, siekiant sudaryti pagrindinę sutartį, šalių atsakomybę, sutarties terminą ir kitas visoms sutartims svarbias sąlygas. Sutartį pasirašo šalys: pardavėjas ir pirkėjas. Kitų asmenų patvirtinimų nereikalaujama.


Kiek galioja preliminarioji sutartis?


Labai svarbus preliminariosios sutarties elementas – jos terminas. Pareiga sudaryti pagrindinę sutartį galioja tol, kol galioja preliminarioji sutartis. Jei per sutartą laiką pagrindinė sutartis nesudaroma, šalys atleidžiamos nuo pareigos ją sudaryti. Dažnai, pasibaigus terminui, šalys ima viena kitą kaltinti dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, reikalauja atlyginti nuostolius ir pan. Tokie ginčai nėra naudingi nė vienai šaliai, todėl, sudarydami preliminariąją sutartį, asmenys turi aiškiai nurodyti protingą terminą, per kurį įmanoma pasiruošti pagrindinės sutarties sudarymui, bei numatyti sąlygas ir būdą, kaip tas terminas turėtų būti pratęstas, jei atsirastų nenumatytų kliūčių.


Ar pagal preliminariąją sutartį mokami rankpinigiai, avansas?


Dažnai asmenys, ketindami pirkti kokį nors nekilnojamąjį daiktą, sumoka pardavėjui rankpinigius tikėdamiesi, kad šis neparduos daikto kitiems pirkėjams, o jei parduos, privalės grąžinti dukart didesnę sumą. Deja, taip nėra. Rankpinigiai atlieka tris funkcijas: mokėjimo, sutarties sudarymo fakto įrodymo ir sudarytos sutarties vykdymo užtikrinimo. Tai reiškia, kad rankpinigiai gali būti mokami tik tada, kai yra sudaryta sutartis. O kadangi sutartis dėl žemės sklypo pirkimo-pardavimo turi būti tvirtinama notariškai ir laikoma sudaryta tik tada, kai ją patvirtina notaras, rankpinigiai praranda vieną iš funkcijų – sutarties sudarymo fakto įrodymą, nes notaro patvirtintos sutarties įrodinėti nereikia. Tokiu atveju sumokama suma negali vadintis rankpinigiais. Pagal prasmę ši suma atlieka mokėjimo ir vykdymo užtikrinimo funkcijas, todėl gali būti laikoma tik avansiniu mokėjimu.


Sudarant preliminariąją sutartį, negali būti atliekami jokie mokėjimai, kurie susiję su pagrindinės sutarties vykdymu. Kitaip tariant, pirkėjas negali sumokėti pinigų, kurie vėliau bus laikomi perkamo daikto kainos dalimi. Negali būti vykdoma sutartis, kuri dar nėra sudaryta.


Jei vis dėlto pirkėjas iš anksto sumoka avansą pardavėjui, tarp jų sudaryta sutartis nebus preliminari. Tokia sutartis bus laikoma pagrindine sutartimi, tačiau su trūkumais – nepatvirtinta notaro. Jei tarp šalių kiltų ginčas, o sutartis būtų sudaryta nesilaikant įstatymo reikalavimų, jos nepatvirtintų nei notaras, nei teismas. Todėl teisingiausia būtų nemokėti jokių sumų pardavėjui, o numatyti preliminariojoje sutartyje atsakomybės sąlygas.


Kokios pasekmės šalims, kurios po preliminariosios sutarties atsisako sudaryti pagrindinę sutartį?


Bet kuri iš šalių turi teisę atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau tuo pačiu privalo atlyginti kitai šaliai patirtus nuostolius. Didžiausia problema įrodyti nuostolių dydį, todėl šalys dažniausiai preliminariojoje sutartyje nurodo netesybas, kurias privalo sumokėti kaltoji šalis.


Kokio dydžio baudos už netesybas?


Netesybos gali būti dviejų formų: delspinigiai ir bauda. Kadangi pagal preliminariąją sutartį nėra atliekami jokie mokėjimai, netesybos delspinigių forma nelabai tinka. Todėl dažniausiai yra numatoma bauda. Netesybos yra laikomos minimaliais nuostoliais, todėl tais atvejais, kai asmuo patiria daugiau nuostolių negu numatytoji bauda, jis turi teisę reikalauti juos atlyginti tiek, kiek nepadengia netesybos.


Numatytos baudos dydis yra šalių susitarimo reikalas, tačiau nereikėtų persistengti numatant per dideles baudas. Kilus ginčui dėl nuostolių atlyginimo ir netesybų sumokėjimo, teismas turi teisę netesybas sumažinti.


Kaip išsireikalauti netesybas?


Jei preliminariosios sutarties šalys nesudarė pagrindinės sutarties ir kuri nors šalis įgijo teisę reikalauti nuostolių atlyginimo ir netesybų sumokėjimo, pirmiausia ginčas turi būti sprendžiamas tarpusavio derybose. Neradus kompromiso, bet kuri iš šalių gali kreiptis su ieškiniu į teismą arba į arbitražą, jei preliminariojoje sutartyje buvo numatyta arbitražinė išlyga.


Išsprendus ginčą kompetetingoje institucijoje, jos priimtas sprendimas yra vykdomas bendrąja Civilinio proceso kodekso nustatyta tvarka.


Pagal preliminariąją sklypo pirkimo-pardavimo sutartį pardavėjas, sandoriui neįvykus dėl jo kaltės, įsipareigoja grąžinti avansą, sumokėti netesybas, kompensuoti kitus nuostolius. Tarkime, praėjus pusei metų, kol buvo tvarkomi detalieji planai, kažkas pasiūlė du kartus daugiau. Ar pagal sutarties punktą dėl kitų nuostolių kompensavimo arba pagal Civilinį kodeksą realu gauti skirtumą tarp sutartyje numatytos sumos ir dabartinės rinkos vertės (t. y. tos, kurią siūlo naujas pirkėjas)?


Šioje situacijoje svarbiausia nustatyti ir pagrįsti nukentėjusiosios šalies patirtų nuostolių dydį. Nuostoliai gali būti tiesioginiai (turto netekimas, patirtos išlaidos) ir netiesioginiai (negautos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jei nebūtų buvę neteisėtų veiksmų). Visus patirtus nuostolius, t.y. išlaidas ir negautas pajamas, turi įrodyti nukentėjusysis asmuo. Todėl patartina apie įrodymus galvoti jau tada, kai dar nėra kilęs ginčas.


Civilinis kodeksas numato nukentėjusiajam asmeniui galimybę reikalauti pripažinti jo nuostoliais kaltininko gautą naudą iš savo neteisėtų veiksmų. Pavyzdžiui, du asmenys susitarė, kad vienas parduos, o kitas pirks 10 arų žemės sklypą už 50 000 litų. Po pusmečio tas sklypas pabrango ir kitas pirkėjas pasiūlė pardavėjui už jį 80 000 litų. Jei pardavėjas atsisakys parduoti žemės sklypą pirmajam pirkėjui už 50 000 Lt, o parduos antrajam už 80 000 Lt, pirmasis pirkėjas pardavėjo gautą naudą – 30 000 Lt gali reikalauti pripažinti jo patirtais nuostoliais. Teismui tokį reikalavimą patenkinus, pardavėjas privalės tą gautą naudą sumokėti nukentėjusiajam pirmajam pirkėjui. Kad pirmasis pirkėjas yra nukentėjęs, akivaizdu, nes, pabrangus žemės sklypams ir pardavėjui atsisakius parduoti sklypą sutarta kaina, jis jau nebegalės už tą pačią sumą įsigyti panašaus sklypo.