Žemės konsolidacija – tai atskirų žemės ūkio paskirties žemės savininkų sklypų mainai, sklypus stambinant, pergrupuojant, sukeliant juos į kiekvienam savininkui ar naudotojui patogų kompaktišką lauką, tinkamą konkurencingam ūkiui plėtoti.

Žemėnaudų kūrimas

Į klausimą, kas turėtų būti konsolidacijos proceso iniciatoriai, ŽŪM Kaimo plėtros departamento vadovė Virginija Žoštautienė atsakė, kad pirmiausia patys žmonės turėtų parodyti iniciatyvą ir norą susitvarkyti savo žemėnaudas, tačiau žemėtvarkos specialistai turėtų žmonėms išaiškinti žemės konsolidacijos naudą ir tvarką. Žemėtvarkininkai turėtų įvertinti kiekvieną vietovę, pasižiūrėti, ar ten įmanoma žemės sklypus sustambinti, ar vietovėje nėra kokios nors neapibrėžtos, neaiškios nuosavybės žemės. Žemėnaudų konsolidacija galima tik ten, kur atkurtos piliečių nuosavybės teisės į žemę, mišką ar vandens telkinius.

Nuosavybės teisės į žemę atkurtos daugiau kaip 90 proc. prašymus pateikusių piliečių, o likę prašymai turi būti patenkinti per artimiausius metus. Sugrąžinti nuosavybėn žemės sklypai smulkūs, vienam savininkui tenka apie 6 ha žemės, o vieno ūkininko žemė yra išsimėčiusi per 5–6 vietas. Tokių ūkių daugiausia yra Vidurio Lietuvos rajonuose, kur vidutinis ūkininko deklaruotas ž. ū. naudmenų plotas – 25–35 ha, juridinio asmens – 600–900 ha. Tuo tarpu vidutinis vieno sklypo plotas – 3,6 ha. Siekiant žemę naudoti taupiau, tinkamiau, pelningiau, išbarstytus sklypus reikia pertvarkyti į racionalius, vientisus, su modernia ir stambia technika patogius dirbti plotus.

Būtina atsižvelgti ir į ūkių teritorijos vidaus struktūrą. Žemės sklypai turėtų priartėti prie ūkio centro, taip būtų taupomas laikas, sumažėtų transporto išlaidos. Atlikus apibendrintus skaičiavimus nustatyta, kad atstumui nuo ūkio centro iki sklypo sumažėjus 1 km, metinės ž. ū. gamybos išlaidos vidutiniškai sumažėtų 17 Lt/ha. Padidinus lauko plotą nuo 4–6 (darbo baro ilgis – 200–300 ha) iki 9–16 ha (darbo baro ilgis – 300–400 ha), metines ž. ū. produkcijos gamybos išlaidas galima sumažinti iki 43 Lt/ha.

Žemės pertvarkymo nauda ypač išryškėja gerų žemių rajonuose, kur naudmenų plotai yra didesni – Marijampolės, Kauno, Šiaulių bei Panevėžio apskričių rajonuose. Čia ūkininkai turi įsigiję nuosavybėn po 5–10 žemės sklypų, dažnai išsidėsčiusių ne vienoje vietoje. Dar pridėjus privačią bei valstybinę žemę, jų žemėnaudos jau pasiekia optimalų dydį, tad belieka tik jas tinkamai konsoliduoti į kompaktiškus masyvus. Kita vertus, žemės konsolidacijos procesu turėtų būti suinteresuoti ir žemę išnuomojantys (kol kas dar neapsisprendę jos parduoti) savininkai. Kuo efektyviau bus naudojama jų žemė, kuo daugiau pajamų gaus ją naudojantys ūkiniai subjektai, tuo didesnį nuomos mokestį jie galės mokėti savininkams.

Žemės konsolidacijos projektuose bus numatytas ir žemės naudotojams reikalingos infrastruktūros išdėstymas, pertvarkomas vandens telkinių ar plečiamas kelių tinklas, gerinamas privažiavimas prie sklypų, įgyvendinami kiti kaimo plėtros ir aplinkos apsaugos tikslai. Pagal šiuos projektus savivaldybėms, kaimo bendruomenėms ar patiems ūkiams bus didesnė galimybė gauti paramą keliams tiesti, melioracijos sistemoms rekonstruoti ir pan.

Darbų tvarka

Oficialus žemės konsolidacijos projektų rengimo organizatorius – apskrities viršininkas, o už valstybinę priežiūrą bus atsakinga Nacionalinė žemės tarnyba prie ŽŪM.

Žemės konsolidacijos projektai bus rengiami tose teritorijose, kur ne mažesniame kaip 100 ha plote to pageidaus ne mažiau kaip 5 žemės savininkai ir valstybinės žemės patikėtiniai. Prašymą projektui rengti savininkai ir patikėtiniai turės pateikti apskrities viršininkui. Konsolidacijos projektus rengs Apskričių viršininkų administracijos žemėtvarkos skyriai.

Viena pagrindinių sąlygų sėkmingai įgyvendinti projektą – laisvanoriškumas ir bendras sutarimas. Žemės sklypams įvertinti ir numatytai jų vietai bei riboms pakeisti turi pritarti visi šiame procese dalyvaujantys žemės savininkai. Nesusitarus su vienu ar keliais asmenimis (nors visi kiti žemės sklypų savininkai tam pritaria), darbai nebūtų stabdomi, tačiau nesutarimus galėtų išspręsti tik teismas. Apskrities viršininkas turi teisę daugumos nuomonei nepritariančių asmenų žemės sklypų neįtraukti į projektuojamą teritoriją, kitaip sakant, palikti nepakeistus. Siekiant, kad žemės savininkai nepersigalvotų vėliau, kai patvirtintą projektą jau reikia įgyvendinti, teisės aktai numato išankstinę rašytinę sutartį. Tokia sutartimi žemės savininkas įsipareigoja kompensuoti išlaidas, atsiradusias dėl jo kaltės. Jei žemės savininkas atsisako jau patvirtintame projekte numatytos žemės sklypų vietos ar ribų pakeitimo, tuomet projektą reikia tikslinti papildomai, tam reikia ir papildomų išlaidų.

Kas rengia projektus

Žemės konsolidacijos projektą rengia konkurso tvarka parinkta įmonė, turinti licenciją šiems darbams atlikti. Įmonės specialistai parengiamųjų darbų metu turi patikslinti projektavimui reikalingą kartografinę medžiagą, išsiaiškinti savivaldybės bei kitų institucijų numatomus atlikti teritorijos tvarkymo darbus, išklausyti kiekvieno žemės savininko (suinteresuotojo asmens) pageidavimus ir pasiūlymus dėl žemės sklypų pertvarkymo. Suinteresuotųjų asmenų susirinkimai bus šaukiami visais atvejais, kai reikės spręsti svarbius klausimus. Susirinkimas išrinks įgaliotinius, kurie padės projektą rengiančiam specialistui organizuoti darbus. Žemės konsolidacijos projekte galės dalyvauti ir tie žemės savininkai, kurie nori žemę parduoti arba išnuomoti kitiems projektuojamos teritorijos žemės naudotojams. Šių asmenų žemės sklypų vietos pakeitimas bus derinamas su būsimu žemės savininku ar nuomininku.

Žemės vertinimas

Prieš pradedant projektuoti, visa numatoma pertvarkyti teritorija turės būti įvertinta rinkos verte ir parengtas žemės vertinimo planas. Plane ž. ū. veiklai naudojama žemė bus suskirstyta į zonas pagal tinkamumą, derlingumą ir kitas savybes, padidinančias jos vertę (pvz., atstumą nuo miesto ar miestelio, tinkamumą rekreacijai ir pan.). Miškai bus vertinami pagal medynų rūšį, amžių, tinkamumą ir kitus požymius. Žemės vertinimo planas turi būti derinamas su kiekvienu žemės savininku, jam turi pritarti suinteresuotųjų asmenų susirinkimas. Planą tvirtina apskrities viršininkas.

Vadovaujantis patvirtintu planu, bus apskaičiuota kiekvieno šios teritorijos žemės savininko turimo sklypo sutartinė rinkos vertė. Ši vertė ir bus pagrindas projektuoti lygiaverčius žemės sklypus kitoje vietoje (naujų sklypų vertė bus nustatoma taip pat). Nukrypimai nuo turimos vertės galimi, jeigu žemės savininkas sutinka sumokėti už didesnės vertės žemės sklypą arba sutinka gauti kompensaciją už susidariusį verčių skirtumą, jei jam tenka mažesnės vertės sklypas. Šios sąlygos netaikomos valstybinei žemei, kurios sutartinės vertės pokytis negali būti didesnis kaip 5 procentai.

Turėdamas žemės vertinimo planą ir kiekvieno asmens pageidavimus, projekto autorius parengia pasiūlymus, kaip būtų galima išdėstyti naujuosius sklypus. Tik visiškai suderinus visų interesus, rengiamas žemės konsolidacijos projekto pagrindinis brėžinys.

Parengus žemės konsolidacijos projektą, jis turi būti apsvarstytas suinteresuotųjų asmenų susirinkime ir suderintas su kiekvienu pertvarkomos žemės savininku. Kitas etapas – viešas projekto svarstymas su visuomene ir derinimas su valstybės institucijomis.

Projekto įgyvendinimas

Visi suprojektuoti nauji žemės sklypai arba esami žemės sklypai, kuriems numatomas ribų patikslinimas, išmatuojami ir paženklinami vietoje, dalyvaujant suinteresuotiems asmenims. Kiekvienam žemės sklypui parengiamas planas ir kadastro duomenys, apskaičiuojama tiksli jo vertė. Po to sudaroma ir notariškai tvirtinama žemės konsolidacijos sutartis. Žemės savininkai, pasirašydami sutartį, įsipareigoja savo turimus žemės sklypus mainyti tarpusavyje į žemės konsolidacijos projekte suformuotus žemės sklypus, įsipareigoja atlyginti žemės vertės skirtumą arba sutinka gauti kompensaciją dėl skirtingos turimų žemės sklypų ir vietoje jų paimamų žemės sklypų vertės. Šia sutartimi nustatoma data, nuo kurios visi žemės savininkai ir valstybinės žemės naudotojai įsipareigoja vienu metu pradėti naudoti žemės sklypus projekte suformuotomis ribomis.

Žemės konsolidacijos sutartimi sutvarkomas šių kompleksinių žemės mainų teisinis įforminimas. Gavusi šią sutartį, žemės sklypų planus ir kadastro duomenis, valstybės įmonė Registrų centras vienu metu patikslins Nekilnojamojo turto kadastro ir registro įrašus visiems pertvarkomos teritorijos žemės savininkams, išduos jiems atitinkamus pažymėjimus apie įregistruotus žemės sklypus ir daiktines teises į šį nekilnojamąjį turtą. Tai labai brangiai kainuojantys darbai, tad žmonėms tikrai naudinga dalyvauti konsolidacijos projekte.

Žemėtvarkos skyriuose jau šiuo metu turėtų būti paskirti specialistai, analizuojantys galimybes rengti žemės konsolidacijos projektus ir teikiantys konsultacijas žemės savininkams, besikreipiantiems dėl žemės sklypų pertvarkymo.